颛桥住宅产品策略.pptVIP

为招商地产上海颛桥项目制订致胜的产品策略 谨呈：上海招商置业有限公司 上海颛桥项目致胜产品策略需要解决的两大核心问题： 本案产品策略制定的两大原则： 从思考原点进行逻辑发散，在过去的一段时间里，我们为我们的产品策略赋予了怎样一种精神？ 核心导读： 土地市场属性解析?分析框架 土地市场属性解析 ? 现实性?地块基本特质 本地块位于莘庄板块辐射区板块颛桥板块区域，东临高速公路，南靠剑桥馨苑，西靠轨道交通，北面是住宅区。 土地市场属性解析? 现实性?地块基本特质 目前区域的商业氛围不足，周边消费主要依赖颛桥老镇及几个大卖场，商业环境短时间难以改善。 对本项目而言，规划齐备的商业配套设施将会对销售产生积极影响。 产品品质空间提升大 竞争项目总体品质不高，产品品质空间值得期待。 标杆物业缺乏 区域竞争市场缺乏标杆物业。招商置业的介入可以借机打造高品质产品，在颛桥地区树立招商品牌。 土地市场属性解析 ? 现实性?80、90政策特质 土地市场属性解析? 现实性分析结论 土地市场属性解析 ? 未来性?产业及交通规划 与本案人口导入直接相关的是紫竹科学园区、莘庄工业区、闵行经济技术开发区。 预计到2008年，这些园区共计增加从业人员31000人。 土地市场属性解析 ? 未来性?产业及交通规划 交通体系日趋完善，板块辐射半径迅速扩大。 轨道1.5号线：一方面将为区域导入来自市区尤其是西区的客源。另一方面也为区域导入老闽行开发区的客源。 沪闵高架、莘奉金高速：将为区域导入城市中心区客源。 土地市场属性解析 ? 未来性?商业及人口规划 商业配套 闵行区依托区内重点工程和轨道交通布局拟定19个现代服务业功能区建设规划，其中2个生产性服务业功能区建设已启动。 目前，颛桥、华漕生产性服务业功能区建设已启动，2006年再启动1-2个 目前的商业配套以中档商业为主，周边消费主要依靠大卖场，区域消费力水平一般。 预计到2008年新都广场、都市路商业街建成以后，区域的商业配套将大幅改善。 土地市场属性解析? 未来性?商业及人口规划 随着轨道交通的发展、商业生活配套等规划利好，未来板块人口导入将迅猛增长 。 预计2008年区域常住人口增加8200人。 土地市场属性解析 ? 未来性?全市及区域竞品趋势 全市竞争区域样本选定标准： 外环线周边板块 规划中的轨道交通于08-10年通车 样本选定范围： 淞南板块：未来供应预计为43万平米，以宝山本地客源为主、部分杨浦客源。公寓约占93%。 高行高桥板块：未来供应预计为90万平米，以浦东本地客源为主、部分保税区客源。公寓约占93%。 九亭板块：未来供应预计为126万平米，以工作在西南城区的客源为主，部分九亭本区和市区客源。公寓约占84%。 三林板块：未来供应预计为60万平米，浦东本地客源为主，市区客源约占3成。 土地市场属性解析 ? 未来性?全市及区域竞品趋势 厂房 老公房、中低价房 售完项目 后续别墅项目： 后续公寓项目 生活配套： 未来公寓供应量约为84.7万平方米，但有近60万平方米的体量集中在一个项目上，经济别墅约为25.3万平方米。 土地市场属性解析? 未来性?全市及区域竞品趋势 春申板块未来供应量在75万平方米，2008年-2009年建上市仅为40万方，可开发项目较少，且多为公寓。 颛桥板块未来供应较大，达到110万平方米，07-09年供应量逐步增加，有70万方。 未来公寓供应量约为84.7万平方米，但有近60万平方米的体量集中在一个项目上，经济别墅约为25.3万平方米。 土地市场属性解析? 未来性分析结论 土地产品属性评估 位于莘庄辐射区颛桥板块。 北靠老都市路别墅带，东临A4高速公路； 南靠六磊塘天然水系 西靠轨道交通5号线； 西、北面是新兴低密度住宅区。 土地产品属性评估? 基本技术指标 土地产品属性评估? 别墅、公寓适合度 土地产品属性评估?别墅、公寓适合度?公寓适合度分析 根据我司针对公寓项目土地的评估模型，目前本地块的综合得分为60.14，也就是说，本地块需具备开发中高档公寓项目的基本条件。 地块在交通、规划和场地等背景环境方面有突出的优势，可见地块的发展基础较好。 目前，地块在周边生活配套方面还很不完善，但随着本项目的开发，生活配套将非常完善，自然景观的不足也将由优美的人造景观来弥补。因此，地块具有相当的潜力。 土地产品属性评估?别墅、公寓适合度?别墅适合度分析 根据我司针对别墅项目土地的评估模型，目前本地块的综合得分为66.9，也就是说，本地块符合开发经济型别墅的基本条件。 地块在城市规划、自然景观、场地等背景环境方面有突出的优势，可见地块的发展基础较好。 目前，地块在周边生活配套、人文环境等方面还很