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商业银行个人住房抵押贷款风险及其防范 商业银行个人住房抵押贷款 风险及其防范 彭海啸中南财经政法大学金融学院湖北武汉430074 【文章摘要】 随着国民经济的发展,住房分配货币 化{I}4度的实施,我国个^住房抵押贷款业 务有了长足的发展.但在这发展过程中, 潜在风险众多本文就这些风险进行了概 述并提出了相应的防范措施和对策 【关键词】 个人住房抵押贷款;风险;防范 个人住房抵押贷款是指商业银行对借 款人(抵押人)以土地有效期间的使用权, 房屋的所有权连同相应的土地使用权作为 抵押物而发放的贷款,也可以说由借款人 所拥有的房地产抵押给银行所获得的贷款. 一 ,个人住房抵押贷款风险来源分析 (一)开发商风险 l,经营风险.开发商由于经营管理不 善,资金不足,致使预售楼盘未能按期交 付使用,而无法还清贷款的风险. 2,信用风险.开发商有意不履行义务 致使银行蒙受损失,如:开发商挪用个人 住房贷款,不履行回购协议,拒绝承担阶 段性保证责任.开发商以一个项目(楼宇) 成立项目公司,转移资产,隐匿财产,抽逃 资金,做假账,搞假破产,真逃债. 3,营销风险.开发商为了获取更多的 预售款,在营销宣传中夸大了楼盘的市场 定位,规划设计,配套设施,产品质量等 导致楼盘交付使用后,购房人不满,而导 致不愿继续支付本息.这增大了银行不良 资产上升的风险. 4,超值抵押风险.开发商为了争取更 多的贷款,以与实际建房大有偏差的图纸 虚报面积向银行贷款.由于楼盘的实际面 积与图纸相差较大,楼盘所处的地理位置 升值潜力较小,使得第二还款来源缩水. (二)借款人风险 l,信用风险.我国个人信用记录体系 不完善,商业银行的征信系统建设也比较 落后,对房贷申请人的资信调查和评估尚 主要建立在借款人身份证明,个人收入证 明等真实性十分不确定的材料之上.在我 国房价持续攀升的预期下,递增还款等 复杂的贷款品种也会诱使借款人忽视自身 经济能力而作出不理智的购房决策.因此 我国个人住房抵押贷款信用风险较为突出. 2,投资风险.借款人购买的楼盘是炒 房行为,而这些楼盘多数为高档住宅,一 旦经营或投资失败,房屋贬值,借款人有 可能会放弃房屋的所有权,风险只能有银 行独自承担. 3,提前还款风险.在我国,一般只要 住房抵押贷款借款人提出申请,银行就得 接受其提前还款.在再融资动机等原因促 使下,理性经济人的提前还款现象增加, 这将增大银行经营成本,造成其预期利息 收入损失,回收资金短期闲置损失,同时 银行业将面临再投资风险. (三)银行内部管理风险 由于个人住房抵押贷款业务属于新业 务,规章制度尚不建全,相应的配套管理措 施跟不上;二是业务管理处于交叉兼职状 态,造成从业人员参差不齐,预测,评估, 应变,能力差,造成在贷款管理上,监控力 度不够,贷前,贷中和贷后管理相对脱节, 滞后.我国商业银行内控制度不完善. 二个人住房抵押贷款风险的防范 措施 (一)把好开发商及楼盘风险关 严格审查开发商的开发资质和能力及 按揭项目,实行项目管理责任制,杜绝假 按揭给银行带来的风险.对房屋定价进行 评估,防止开发商与购房人合伙骗贷行 为.同时,与房地产开发商签订售后管理 协议,维护房屋的使用价值,在房屋出现 质量问题时,由开发商承担贷款偿还责 任.对还未取得产权的房屋,由开发商对 个人提供担保,交纳一定比例的保证金, 保证债权在前期得到落实. (二)建立个人信用制度并加强资信评估 建立起以政府部f_]领导,银行系统为 主体,社会中介机构为辅助的多层次个人 信用调查体系,分阶段将居民个人信用资 料汇集记录存档,使政府个人信用调查机 构与银行各方在系统资源上能够共享.建 立和扩展个人基本账户制度,使居民个人 的存储支出情况在基本账户中得以体现, 从而加强资金的监管和信息的反馈. (三)加强银行内部管理 实行委托律师代办个人住房贷款审 查,规范贷款经营,严格审核合同条款; 在抵押贷款从阶段性担保到确权后的他项 权证拿到经办行这过程中,银行应追踪掌 握房屋的竣工和交付使用时间,确保房屋 他项权证的到位;按月监控借款的还本付 息情况,加强与客户的交流,克服重贷轻 管的倾向. (四)采取多种措施化解市场风险 l,商业银行要及时化解市场风险.首 先,增加个人存款的揽储能力,扩大贷款 资金来源,缓解借短贷长不合理资金 结构.其次要加大市场研究力度,及时掌 握市场经济动向,以调整营销结构.第三, 关注政策利率变化可能对借款人产生的影 响,视情况采取预防措施降低违约风险, 如延长其借款期限或分担一定利率等. 2,成立政府担保机构.建立以政府为 主导的担保机构,实行低收费,微利运营. 从而有利于将开发商从阶段性担保中解脱 出来,回避了开发商因经营不善带来的风 险;其简化个人住房抵押贷款手续,减低 借款人的借款成