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2002-03-15 细分租赁行业的发展驱动因素决定了该行业的吸引力，创新业务模式的潜力进而决定了该行业的竞争特点 不动产租赁行业发展潜力由客户行业需求特点决定 营业税 根据营业税法的规定，租赁公司，无论是融资租赁公司还是只经营传统租赁业务的租赁公司，其周转额都要被课征营业税。但是，这两类租赁公司确定营业税纳税基数方法、适用税率却不相同。 经营传统租赁业务的租赁公司是以其交易的周转额（即全部租金收入）作为营业税的纳税基数，税率是5%。 经营融资租赁业务的公司，必须是经过中国人民银行或外经贸部批准设立的，其营业税纳税基数是其周转额中的利差部分，即：中资租赁公司是租金收入减去融入资金的本金部分，中外合资租赁公司是租金收入减去融入资金的本金及其这部分本金所支付的利息部分，税率为8%。 美国的税制与我国不同，对出租人不征营业税。美国税法也不对租赁交易做融资租赁和经营租赁的划分。税务部门按租赁期限的长短确定设备每年的折旧提取比例，鼓励对租赁设备加速折旧。德国的税制与我国接近，实行的是完全抵扣型增值税。对金融服务征收的流转税，税率很低。鼓励对设备加速折旧。 我国对设备加速折旧的政策还不是一个普遍适用的规定，需要报批。对设备的短期出租服务和设备的中长期经营租赁，一律对出租人按租金全部收入的5%收取营业税。这一税收规定把传统的短期出租服务与具有很强的金融服务性质的中长期经营租赁一样对待，显然不利于租赁业的发展。使国内租赁公司仅能从事用户购买为目的的简单融资租赁。大大限制了租赁在促进投资、促进销售方面的功能发挥 不动产租赁的市场规模受制于目前较低的租赁渗透率，规模尚小，市场有待开发 商品房市场供需矛盾突出，融资租赁大有可为 从1995年开始，全国商品房空置面积每年以1000多万平方米的速度递增，截至1998年底，全国空置的商品房面积达8000万平方米，其中住宅空置面积为6000万平方米，空置一年以上的已占到52％。与此同时，全国乡镇有300余万户人均居住面积在4平方米以下的困难户，城市中有3300万平方米的危房急需改造。商品房的过量供应与有效需求的不足已形成了尖锐的对立。 融资租赁与分期付款相似，然而他们最大的不同就在于合同生效后房屋所有权的归属上：分期付款的所有权归购房的消费者所有，房屋的一切风险已转移至消费者身上，银行或房产商只是取得房屋的抵押权，而融资租赁期间出租人享有租赁物所有权（《合同法》第242条），因此在租赁期间一切风险均由出租人承担。所以对于消费者来说，融资租赁是规避风险的好方法。此外，融资租赁没有首期付款要求，消费者只需按期交纳租金即可。 与传统租赁相比，融资租赁亦有以下优点： 出租人拥有房屋选择权 租期较长，而长时间较稳定的住房正是老百姓所追求的 传统租赁期满后租赁物必须退还出租人，而融资租赁期满后，承租人可选择续租、退租、留购 中国核心城市及浙江等地经济开发区的建设为不动产租赁业的未来提供了巨大商机 工业、商业用地租赁市场机遇无限，有待开发 不动产租赁行业的主流业务模式有两种 xx租赁行业的可能创新的业务模式有n种（增资扩股推介书） 不动产租赁业务各环节的行业竞争特点及所需的竞争力分析 不动产租赁的行业竞争特点之一 不动产租赁的行业竞争特点之二 不动产租赁行业的竞争者举例 一 金丰易居 不动产租赁行业的竞争者举例 二 爱建和湘财（房屋证券化） 细分租赁行业发展驱动因素 客户行业/标的物特点 细分租赁行业市场准入规定 细分租赁行业其它外部影响因素 细分租赁行业吸引力 细分租赁行业规模 细分租赁行业成长性 细分租赁行业利润率/风险 细分租赁行业业务创新潜力 细分租赁行业主流和可能创新的业务模式 各业务模式对应的利润率及风险分析 细分租赁行业取胜的竞争力 资金实力和融资渠道能力 行业技术能力 政府关系资源 细分租赁行业吸引力分析 细分租赁行业业务模式和所需竞争力分析 客户需求 不动产租赁的信用风险主要集中在前期； 不动产价格波动性较大 风险 不动产市场化程度非常高 可融通市场 宏观经济政策与房地产市场兴衰密切相关；地方经济开发，如招商引资，工商业规划等，对房地产的开发、增值也有直接影响 政策导向 信用状况 资金实力 与机器设备不同，不动产本身具有保值增值的功能 标的物特点 不动产租赁行业将在未来三年内取得突破性发展 由于xx租赁市场准入受到xx市场和租赁市场法规的双重约束，近三年将很少有竞争者 金融租赁公司管理办法 xx设备管理办法 WTO相关规定 金融租赁公司最低注册资本金为人民币5亿元，经营外汇业务的金融租赁公司应另有不低于5000万美元的外汇资本金。资本充足率必须达到10%。 影响因素 分 析 近三年内，xx租赁市场上的竞争者将很少 由于税收、会计制度等因素影响，不动产租赁市场的收益