不动产登记中的损害赔偿责任研究.docxVIP

行政法学研究 2008年第3期不动产登记中的损害赔偿责任研究粱蕾(天津市财贸管理干部学院政法系，天津300170讲师)摘要：不动产登记中存在当事人和登记机构的损害赔偿责任、民事和行政赔偿责任划分不清的问 题。影响不动产登记损害赔偿责任的因素主要有物权变动的模式、登记制度、登记行为的性质等。应当 制定《不动产登记法》，对不动产登记中的损害赔偿责任作出统一的规定；以《国家赔偿法》的修改为契 机，协调好民事和行政赔偿责任的关系；以《物权法》的登记分类为基础，分清不同的登记错误，明确-3事 人责任和登记机构责任的区分标准。关键词：不动产；登记；损害赔偿责任 中图分类号：DF31文献标识码：A文章编号：1005—0078(2008)03—056—07一、《物权法》关于不动产登记损害赔偿责任的规定及司法实践 (一)对《物权法》第21条的简要分析 在《物权法》制定之前，对于登记错误的处理规定主要分布在一些部门规章里，如：《土地登记规则》第71条规定，土地登记后，发现错登或者漏登的，土地管理部门应当办理更正登记；《林木和林地权属登 记管理办法》第17条规定，发现林权证错、漏登记或者遗失、损坏的，有关林权权利人可以到原林权登记 机关申请更正或者补办；《海域使用权登记办法》第22条规定，海域使用权人发现海域使用权登记结果 有误或者有遗漏时．可以向原登记机关申请更正。经审核属实的，由原登记机关予以更正。海洋行政主 管部门因审查疏忽导致错漏登记或者表证不符的，应当及时更正，并将更正结果书面通知海域使用权 人；给海域使用权人造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。从三个登记办法规定的不动产登记程序来看，均采取实质审查的办法。即登记机关保证不动产权利 的取得、变更、丧失的真实性。出现错登或者漏登的情况时，土地登记和林权登记是“办理更正登记，利 害关系人也可以申请更正登记”。只有海域使用权登记规定在出现错登或者漏登的情况时，权利人有权 提出赔偿。《物权法》制定之后，对不动产登记错误的处理作了统一的规定。其第21条规定：“当事人提供虚假 材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误。给他人造成损害的，登记机构应当 承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”这里增加了当事人的损害赔偿责 任，这种责任可以理解为一种个人民事责任。但是，登记机构的损害赔偿责任性质如何?是补充责任还 是连带责任?是民事责任还是行政责任?《物权法》没有明确，学界历来也有争议。对于不动产登记中 登记机关的损害赔偿责任的认识，主要还得从司法实践中总结。在我国司法实践中，不动产登记行为被视为登记机构的具体行政行为，登记错误就是具体行政行为 发生错误，由此对他人造成损害的，登记机关应负的是行政赔偿责任，适用《国家赔偿法》的规定，赔偿费 用由国家财政支出。下面举一实例说明。56万方数据万方数据梁蕾：不动产登记中的损害赔偿责任研究(二)案例——中国银行江西分行诉南昌市房管局违法办理抵押登记案①一审原告(被上诉人)：中国银行江西省分行(原中国银行江西省信托投资咨询公司权利义务承受 者)。一审被告(上诉人)：江西省南昌市房产管理局。案情简介：1995年4月26日，江西省南昌市天龙实业集团公司(以下简称天龙公司)以假房产证作抵押，骗取 中国银行江西省信托投资咨询公司(其权利义务后来由中国银行江西省分行承受，以下简称信托公司) 贷款700万元。南昌市房交所在未认真审查天龙公司提交的房屋产权证和相关档案记录的情况下，作 出《房屋抵押贷款通知书》，确认信托公司与天龙公司的房屋抵押法律关系有效，造成贷款损失。1996 年5月7日，信托公司以南昌市房管局为赔偿义务机关向其提出行政赔偿申请。南昌市房管局在法定 期限内未作出是否赔偿的决定。同年8月28日。信托公司向法院提起行政赔偿诉讼。江西省高级人民法院经审理认为，南昌市房交所的具体行政行为认定事实错误，其作为南昌市房管 局的下属单位，应视为房管局委托行使职权的行为，南昌市房管局对此应承担行政法律责任。同时，由 于信托公司本身在贷前审查工作中存在过失，放贷后又未按规定进行任何监督管理。信托公司自身存 在明显过错，依法应相应减轻南昌市房管局的赔偿责任。原告主张的利息损失，因系可得利益，不属于《国家赔偿法》规定的直接财产损失范围，不予支持。据此，依照《国家赔偿法》第4条第4项、第7条第4 款、第28条第7项和最高人民法院《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第29条之规定，判决如 下：(1)由南昌市房管局赔偿中国银行江西省分行贷款损失4 505 000元的60％，即赔偿2 703 000元； (2)驳回中国银行江西省分行其他诉讼请求。南昌市房管局不服，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院经审理认为，南昌市房管局对其违法 办理抵押登记而造成