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石岛国际海景花园项目调研计划书 呈：威海蓝海嘉鹏房地产有限公司 由：山东大学威海营销管理研究中心 二〇〇七年八月十五日目 录 ( ( ( ( ( ( 一、调研背景 3 二、调研目的与内容 4 三、目标被访者定义 7 四、调查方法与抽样设计 7 五、样本量 7 六、访员安排 8 七、质量控制与复核 8 八、数据录入与处理 9 九、研究时间安排（自项目签订之日起） 10 十、报告提交 10 石岛国际海景花园项目调研计划书 一、调研背景 近年来，威海以优美的居住环境和高涨的投资环境吸引了人们的注意力，推动威海房地产市场进入快速发展期，“住在威海”成为房地产界的一个知名品牌。由蓝海嘉鹏房地产有限公司投资开发的石岛国际海景花园位于赤山南麓，石岛湾西岸。南侧为石岛老城区；项目北侧与石岛行政区和凤凰湖隔黄海中路遥遥相对；项目西侧是赤山风景旅游区；东侧是碧波万顷的黄海石岛湾。项目地理位置优越，交通便利，且风景如画，气候宜人。 石岛国际海景花园项目位于石岛区新老城区的结合部，拟设计为海滨中高档住宅小区，项目占地面积达230多亩，建筑面积约3 4万平方米，其中商业部分约为8万平方米，住宅部分约为26万平方米。项目地现为待拆迁厂房，地势西高东低，北高南低，有20米左右的高差。由于本案的体量和投资在本地区都比较大，因此受到了石岛区委区政府领导的高度重视，项目建设成功后将成为石岛的标志性建筑，在本地区将具有一定的引领作用。 受蓝海嘉鹏房地产有限公司委托，山东大学威海营销管理研究中心拟对石岛房地产市场和商业市场开展一次专项市场研究，并对石岛国际海景花园项目进行整体营销策划工作，以为本案的科学规划、开发建设提供科学依据。 二、调研目的与内容 本次调研，将运用定性与定量相结合的研究方法对威海石岛房地产市场和商业零售市场进行调研，以期为项目的整体研究策划提供科学依据。 针对石岛房地产市场的调研 1、了解石岛房地产市场发展概况（观察法、文案法、深层访谈法） （1）石岛及周边地区房地产市场发展环境：人文环境、经济地理 （2）石岛房地产市场总体发展状况及未来走势：房地产发展历史、现状、走势 （3）影响石岛房地产发展的关键因素：人口因素、工业园区、核电站、码头、城际铁路、政策、环境等 2、了解石岛房地产市场的竞争态势（神秘顾客法、深层访谈法） （1）石岛房地产市场的整体竞争格局 （2）项目地周边楼盘的分布状况 （3）项目地周边主要楼盘的规模、定位及销售状况 3、了解公众（参看被访者定义）对石岛本地房产市场的认知情况（深层访谈法与问卷调研法相结合） （1）公众对石岛房产市场发展态势的认识情况（供求/前景预测） （2）公众对本地楼盘的认知度及评价（未提及知名度、提及知名度） 4、了解公众房产消费心理、消费行为及基本需求特征（深层访谈法与问卷调研法相结合） （1）公众的居住状况以及近期的购房意向 （2）公众购房的地段需求 （3）公众购房的需求动因：居住/投资/度假/养老等 （4）公众购房的户型及面积需求状况 （5）公众购房的价位预期：总价位/单价/付款方式/首期支付/月付 （6）公众购房的物业管理需求：保安/绿化/环卫/交费/送餐/洗衣等 （7）公众购房的配套需求：仓储/餐厅/超市/娱乐/车库等 （8）公众购房的装修需求：坯房/厨卫/电话/宽带/有线电视/精装修等 （9）公众购房的影响因素：发展商信誉/建筑质量/周边环境/地段/交通/安全/产权使用期等 （10）公众获取房产信息的渠道：电视/电台/报纸/中介/朋友/网络等 5、探查公众对本项目的认知与评价（深层访谈法与问卷调研法相结合） （1）公众对本项目所在地段的评价 （2）公众认为本地段较为适合建设何种房产项目：多层、小高层、高层、公寓 （3）公众对本项目前期规划设计的整体评价与建议 （4）公众对本项目名称的认可程度及建议 6、探究公众对本项目的需求以及购买意向，为整体项目规划提供科学、有效的依据（深层访谈法与问卷调研法相结合） （1）公众对本项目的需求状况 （2）公众对本项目的购买意向 （3）公众对本项目的相关建议与意见 针对石岛商业状况的调研 1、了解目前石岛商业的基本发展状况（观察法、文案法） （1）石岛商业的基本发展概况及走势 （2）石岛商业基本分布情况 2、公众商业消费行为特征 （1）消费内容 （2）消费地点 （3）消费地域：到哪里消费？石岛、荣成、威海、青岛等 3、了解公众对石岛商业现状的认知与评价 （1）公众对目前石岛商业的认知情况：零售、餐饮、购物、休闲娱乐等 （2）公众对目前石岛商业整体满意度评价 （3）公众对目前石岛商业中心的认识 4、探查公众对石岛商业项目的需求与展望 公众对石岛商业业态（行业）发展侧重点的态度与意见 5、探究公众对本案商业部分的评价与建议 （1）公众对本项目商业部