城投创新里项目2016营销招商策略.ppt

定位建议——主题定位 结合项目自身规模所带来的辐射效应、区域客户商业消费水平以及区域资源禀赋，建议项目商业主题为：都市新时尚生活中心，以特色化实现项目的突破。 商业主题定位 都市新时尚生活中心 集特色餐饮、娱乐、休闲、文化为一体的特色主题商街，打造 营口首席SOHO街区 潮流先锋 品味先锋 玩乐先锋 社交先锋 生活先锋 * 定位建议——目标客群定位 其中，年龄在20-40岁的消费者为最重要的客户群体，以中产家庭和商务精英为主要消费客群。 根据目标客群定位总结本项目目标客群为三大类：中产家庭、商务精英、区域内居住人群。 核心客群： 城市中产家庭 一般客群： 区域内居住人群 重要客群： 商务精英 消费特征及需求把握 传统上已将本商圈当做区域性购物消费的首选。 通过与万达互补的社区服务配套商业抓住商圈现状尚未满足的“大众生活消费需求”。 具有较高的商贸和商务交流需要，通过休闲餐饮、金融商贸服务等业态，尤其是对写字间的办公需求，建立项目“对于中高端商务客的区域向心力”。 以目的性消费为主要消费诉求，通过本项目打造文化教育培训、餐饮休闲娱乐中心而确立对区域的重新认知，强化项目健康、阳光的形象定位，塑造时尚、品质的商业消费场所，形成“目的性消费聚集地”。 * 定位建议——目标客群定位依据 本项目作为特色商业街项目，以城市新锐和逐步导入的中高端消费人群为目标群。由于本项目区域商业氛 围有待于培育，初期商业属性倾向于以特色化的气质高档、消费中档业态为主。 消费功能诉求 功能板块 消费者构成 超市 培训 娱乐 餐饮 社区配套 服务于周边3公里范围内居民 随着商业功能及档次的发展，吸引区域内中高端客群 随着项目档次提升及影响力扩散，吸引区域外消费者 休闲 影院 娱乐 体验 政府机关、商务人士 城市级目的性客群 周边3km内居民 消费者辐射圈层 特色休闲型商业 生活服务型商业 周边3km内居民 短期目标客群：以西市区、站前区及周边居民中档客群为主、中产家庭、商务人士为辅 中远期目标客群：中产家庭和商务人士并重，以及城市全境、大石桥等目的性餐饮休闲消费者 * 定位建议——目标客群需求分析 目标客户类型 基本情况描述 需求 业态 城市白领、政府企事业单位、创业者等商务人群 商务发展必然促进这部分人群的增长; 城市白领和机关事业单位主体； 休闲消费 娱乐消费 社交需求 写字间办公、宴会餐饮、西餐料理、KTV、SPA、美容等个人护理服务、健身、足浴等 中产阶层家庭购物及中高端消费群体 大量中高端消费外溢，通过项目吸引此类客群回归消费 休闲消费 娱乐消费 家庭消费 音乐、书法、英语、体育等文化教育业态，特色餐饮、休闲、娱乐等 城市年轻群体、青年家庭 青年消费者消费活跃，消费频次高 休闲消费 娱乐消费 休闲、娱乐 培训、婴幼儿早教、亲子乐园等 紧紧抓住目标客群的需求：文化教育培训、特色化、差异化的休闲娱乐化、商务化是他们的共同特点，包括餐饮、娱乐休闲等其它方面。 核心辐射人群： 商务客户、政府及事 业单位工作人员、 企业白领 生活 配套 次核心辐射人群： 大卖场购物人群 特定辐射人群： 住宅部分的业主 大型连锁超市 餐饮 休闲 娱乐 影院 零售 餐饮 娱乐 延伸辐射人群： 中高端消费人群及 其他补充消费人群 * 定位建议——档次定位 消费档次：以中档偏高为目标，吸引追求特色化的目的型消费客群，逐步培育与提升。 主要客群消费力支撑 本项目所在区域消费者人群基础已经形成一定规模，但受限于营口市民的消费水平和消费习惯，消费档次不易于过高，应以中档偏高为主。 主力消费群构成逐步变化，应渐进式实现中高档的发展目标。 定位依据 特色商街的档次需求 本项目作为特色休闲主题商街的整体定位，领先于营口市场，要求本项目商业档次应匹配整体项目档次，凸出特色为主，结合大环境，以中档为目标的商业消费档次较为合适。 与其他现有休闲娱乐场所差异化竞争 本项目商业体量不大，尽可能的聚集特色的品牌店，与市中心其它商业形成差异化竞争，吸引全市喜好特色消费客群。 * 本项目目标客户的面积需求以中小户型商铺为主，大户型商铺需求主要集中在针对定向销售的连锁商户经营者。 次要客户：异地投资客户 面积需求视情况而定 核心客户：营口市场的主力投资客群 面积需求80-120㎡ 重要客户：较具实力的私营业主、大石桥矿业主 面积需求120~300㎡ 次要客户：定向销售，连锁商户经营者 面积需求较大，视具体情况而定 重要客户 核心客户 补充客户 次要客户 目标客户 定位建议——商业物业投资者定位 * 功能分区布局定位——商铺户型配比原则 根据商业主题功能定位，充分考虑商铺的使用性，符合未来经营使用需求，