大邑新场古镇市场调查及前景预测.ppt

本项目应根据各商铺位置差异、视觉效果差异、动线组织差异等因素来制定各商铺的具体租金价格。 a、位置差异：按商铺门前经过人流量大小，商铺位置优劣的租金单价差异，差价比例控制在5-10%之间。 b、视觉效果：消费者在入口处或节点位置直接注意到的商铺租金单价高于其它内铺，差价比例控制在5-10%之间。 c、流通情况：人流疏导良好的商铺租价高于其它商铺，差价比控制在3-8%之间 c招商政策—租金策略建议 2、针对不同因素差异招商租金策略 c招商政策—租金分区策略建议----单体面积出来后划分 经历了培育期后，随着项目的经营步入正轨、经营状况蒸蒸日上、商业氛围形成，在续签租赁合同时，可采取租金逐年递增的方式，递增幅度为5%—10%。 c招商政策—租金递增策略 c招商政策－招商优惠条件建议 优惠形式 细 分 内 容 扣率形式 扣率即从营业额中提取一部份作为经营场所的回报(含税)，开发商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润。在联营合作中体现。 其它形式 租期\租金 一般行业1-3年固定合约，餐饮、客栈一般3-5年固定合约.租金收取方式可采取年付款\半年付款\季度付款\月付款，递增方式一般至少年增涨5%-10%。 免租期 项目所在区域的商业气氛缺乏，基于此，要吸引商家特别是品牌商家进驻，使本项目形成强烈的商业氛围，必须减少其经营风险，降低其进驻门槛。因此在项目开业初期，必须给予租户足够而合理的免租期。建议本项目一般免租期为6个月。 管理费 商业物业服务费标准，建议免租期内免管理费。 装修补贴 除公共地方装修外，可考虑为优质主力商家分担部份装修费用，建议5000-10000元的补贴，开业经营一年后返。 以租带租 进场的商家介绍商家进场，给予一定经济奖励，建议介绍主力商家奖励5000元（面积200以上），次主力商家3000元（面积100以上），一般商家1000元（面积50以上）。 活动期签约优惠 在招商推介会或其他特定推广时段中，可对前若干位签约客户给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等，可商榷。一般以增加一个月免租期为底。 营销推广费 商业要持续浓厚的气氛，宣传推广是必不可少的，一般以年租金的2%收取。也可作为优惠条件。 赠广告位 建议对本项目的知名品牌商家赠送期限为一年的外立面广告位使用权（广告发布费、制作费、电费等直接费用租户自行承担） 借势造市 营销策略 节奏总控 D运营策略 共同借势，共同造市 现目前周边无可借鉴项目，仅有在建中的溪山睛翠，目前还未开盘对外销售，信息不详，后期竞争不可避免。 区域市场的商业环境培育显得更为重要，那我们的应对策略建议： 营销炒作：借大项目之势，扩大营销面 差异竞争：商业定位、主题定位、营销策略 招商运作：针对主力店招商、强势优惠 终端竞争：针对目标消费群的多元营销推广 D运营策略－借势造市 营 销 总 体 策 略 服务营销 展示策略 活动策略 渠道策略 销售策略 通过现场细节包装及专业的管理服务树立项目的口碑效应 通过对项目售楼部、样板房、样板景观区、建筑材料及商业氛围展示，增强客户购买信心和旅游消费群的兴趣 通过一系列主题活动增强项目在区域的影响力和知名度，同时使客户近距离感知项目产品优势和核心价值主张 立足大邑新场，辐射全川，充分运用各种传统媒体与新兴网络方面媒介进行宣传推广 通过有效的连租带售政策及价格策略，建立具有高性价比的产品卖点，促进客户成交，档次提升后，提升价格 D运营策略－营销策略 工程进度 招商节点 活动节点 媒体推广 推广支出 销售回款 方案设计并报批 前期施工准备 5月前完成各项施工 招商政策、业态规划 5月启动招商 招商资源对接同步进行 8月份前完成设备采购安装 运营团队建设 招商启动仪式 12月开市大型活动 ＤＭ单、手册 三维广告、软文、硬广、户外、站台、短信、网络等 开业启动仪式 5万 5万 20万 10万 按20%销售，646.7多万 借势销售25%.808.4万 招商预热 9月份完成90% 1月份开始招商活动推广 2012年 2013年 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 大广、电视 D运营策略－ 节奏总控图 30万 投资收益分析 项目总投资估算表： 序号 项目名称 工程量 （M2） 单位成本 （元/M2） 总金额（万元） 备注 一 土地成本 万/亩 二 勘查/设计/报建 200元/平方米 三 建筑安装工程费 元/平方米 四 道路景观 元/平方米 不包括区内市政设施 五 公共设施 包括水、电、气、地下管网 六 不可预见费 － (二＋三＋四+五)×4% 七 开发管理费用 － 1 管理费用 － （三）×8% 2 营销推广费用 － 销售总额×2% 合计 预计总投