合富辉煌2010中泰银联衡阳项目发展策划报告.ppt

致谢：中泰国际集团银联集团 感谢贵司对我司的信任，于2006年8月中委托我们就衡阳项目做项目发展策划工作。 同时感谢，本项目工作组在市场调研过程中得到了贵司具体的协助与参与，调研资料和数据对本报告的最终完成发挥了重要作用。 经过我司对衡阳市场的深入调研和分析，项目资源条件的深入挖掘，并结合企业资源与战略考虑，报告中确立了具有领先性的发展策略，并明确了可操作性的规划设计指引。 此份最终正式稿，是本项目组核心研究成果暨中期汇报后，与贵司充分探讨，坦诚交换意见后最终修订的策划成果。 项目前期基础调研工作 我们的一切研究必须以现实条件为基础，以共同目标为导向 客户的目标实质上是项目的宏观愿景。 现状条件是我们一切思考底出发点。 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。 案例选取原则 竞争区域内 片区指标性楼盘 规模类似性 有销售期重叠 客户调查基本情况 项目访谈样本情况 客户调查结论4：项目地段认可度高，对本项目的购买意向强 客户调查结论7：客户注重对小区户外活动的空间和配套设施的舒  适性和参与性 我们在市场上的角色----领导者 项目资源： 区位优势明显 内部生态景观资源 城市中心区台地 项目规模： 城市中心区大规模楼盘 开发目标： 市区最好楼盘，引领衡阳市场 市场竞争： 衡阳整体的中高端竞争市场 企业实力： 中泰国际集团银联集团 产品优势： 衡阳市场上创新、领先产品 项目客户构成细分 引领市场 三四线城市客源特征 本项目要积极挖掘中高端及以上客户需求 主流目标客户生活基本价值图解（置业价值取向） 形象定位 中泰国际·衡阳项目发展策划报告 规划建筑建议篇（精简版） 当地市场的户型状况 当地市场的户型状况： 户型设计建议 结合当地市场产品状况，及项目的产品定位需要，对于项目各户型的主要功能空间的开间尺寸、亮点设计提供以下参考； 户型设计建议 平面设计参考—— 一梯二户： 户型设计建议 平面设计参考——一梯二户： 户型设计建议 平面设计参考——一梯三户 户型设计建议 平面设计参考——一梯三户： 户型设计建议 平面设计参考——情景洋房： 户型设计建议 平面设计参考——情景洋房： 户型设计建议 平面设计参考——情景洋房： 户型设计建议 平面设计参考——情景洋房： 6层叠加式复式 产品亮点： 整栋的产品档次相似，增强产品的豪华性； 6层的低密度居住户数，体现产品的尊贵性； 6层叠加式复式 产品亮点： 一梯两户错层式设计，营造“一梯一户”的效果。 产品亮点设计 优质入户花园设计：通过大进深的入户花园，令室内景观利用率得以有效提高、提升产品附加值； 产品亮点设计 通过局部的空间抬升，明确区间功能的划分，并增加室内的层次感； 产品亮点设计 产品亮点设计 户型亮点设计 产品亮点设计 提升首层住宅单元的附加值，建议附送入户私家花园和多功能室，从而提升首层单元的产品附加值； 当地市场配套的情况 广告与房地产策划专题 全部资料精心整改 广告与房地产策划按类型整合 更加完善的策划方案与营销案例 房地产专题 WWW.DOCIN.COM/CHENGUIMAO 房地产策划大全 /chenguimao N 写好策略简报 黑弧广告 2003/07/27 价格动态定位的几个重要考虑因素 如何做？ 项目定位以符合市场为原则； 对政策变化有充分应对措施，依据情况控制节奏； 因素一：市场整体发展情况（市场因素） 按照目前正常发展轨道和国内其他城市经验，未来三年衡阳房地产价格会保持一定的增长幅度，从目前国内整体房地产发展趋势来看，房地产价格短时间内难以下调，而衡阳由于市场本身处于规范和完善中，与其它城市比，价格上涨存在滞后性，因此未来 2-3年内，衡阳房地产 价格将有一定涨幅，但涨幅大比例拉升可能性不大（前3年年平均涨幅19%）； 因素二：政府宏观调控可能导致（政策因素） 因素三：区域土地供给导致（区域竞争因素） 项目处于城市中心片区，土地资源越来越稀缺，地价直接影响房价。 只抽取户型建议部分，开发模式及规划园林等建议已在设计方案中体现，此略 对于卧室的要求较低，主卧室没有设置衣帽间、次卧室的开间较小。 160m2大四房户型图 客厅尺寸较大，开间普遍达4.5米，房间的开间不大。 4500 沐林美郡 3000 3900 跃式设计 跃式设计 户内跃式设计被消费者认可 规划/园林/建筑/户型/配套 入户花园 跃式设计 大飘窗台设计 “一梯一户” 主人房系统（大面积户型配独立卫生间、衣帽间、书房） 双套间（大面积的舒适户型采用） 亮点设计参考 ≥4.2m 4.0-4.2m 3.8-4.0m 3.5-3.7m 3.6-3.8m 3.