精品文案-2010年江苏宿迁建屋明日新城项目研究报告.ppt

在售项目属性分析 多层与小高层在售均价主要集中于2800-3200元/平米之间，从主力面积来看，集中于100-115平米段之间，房价较市区低，客户购买力有所提高。 豫宿新区板块，单价相对市区以及宿城新区板块，价位低； 地缘性特征、交通动线欠发达等问题是影响豫宿房价较低的重要原因； 随着区域规划的发展和交通道路的建设，区域房价会整体提升。 从区域目前在售项目主力面积集中于100-115平米左右； 板块内项目总体均价低，客户选择面积上有所扩大； 宿豫新区板块分析 在售项目属性分析 从公寓类主力总价段来看，多层较多的是在35-38万套之间，小高层高层类集中于39-40万/套，总价与市区项目主力总价段较接近。 宿豫新区板块分析 重点个案分析 二期只批复多层产品，高层及商业部分需要深化后再审批 20亩公园 项目名称：中通.名仕嘉园二期 项目总建：45万平米 容积率：1.37 建筑风格：现代欧式 销售均价：2900 开盘节点：10.1.30 二期开盘 客户组成：以宿豫区本地客户为主 物业费：0.5元/平米/月 二期总套数：390户 项目量体大，但产品结构较单一，以多层和小高层为主，项目最大的特色卖点是小区内20亩的公园以及大型综合商场 ，自身配套完善。 大型综合商场 宿城五最：最大的社区；最大的购物中心；最大的中央公园；最好的省级示范幼儿园；最早的中水处理项目。 宿豫新区板块分析 重点个案分析 总建高，自身配套设施完善，满足社区居民各种生活以及活动需求，配套到位，二期整体户型面积以经济型为主，70-90平米户型主打，满足 90余平方米经济户型，结构精巧9米大面宽，保证室内采光通风 客厅带大面积南向景观阳台，采光采景俱佳主次卧均置有飘窗，增加卧室的采光与通风 中心景观示意图 宿豫新区板块分析 板块总结 宿豫新区规划成居住和商贸的混合区，区域品质有所降低，高档次楼盘难出现； 宿迁客户地缘性以及豫宿区前期交通等问题，导致了豫宿房价在全市处于价格的低谷，后期通过规划和交通的弥补，区域房价会有一定提升； 多层产品区域市场接受度高，市场供应主力面积段较其他区域相比较大，与市中心仅隔京杭运河，但房价相差1000元/平米左右； 区域房价处于宿迁房地产市场价格低谷，价格优势明显。 宿豫新区板块分析 微观市场分析总结 1、宿迁属于房地产起步发展阶段，房地产开发理念落后，高档次品质型项目出现少； 2、小面积产品为目前市场成交主流，新入市项目，舒适性大面积产品供给加大，迎合改善型客户需求； 3、区域房地产成交客户以本地客源为主，典型的自需型市场，外来客源少； 4、从产品角度来看，客户对多层的接受度明显高于电梯类公寓产品，客户对物业费或电梯费敏感； 5、一体两翼规划，西翼总体规划更适合发展房地产，适合居住； 6、市场产品线过于单一，多层小高层主导，需增加产品线来丰富市场，提升市场品质力。 研 究 目 录 第一部分：宿迁宏观环境 第二部分：房产开发概况 第三部分：微观市场分析 第四部分：项目诊断研究 1、区域环境分析 2、项目案情回顾 项目诊断研究 3、项目诊断结论 4、销售修正建议 1、区域环境 1）大环境： 本案处于宿迁“一城两翼”布局中的宿城新区。区域定位于综合性生活片区。 处于宿城新区的最西边，目前是城乡交汇处。 区域东部分别是市府行政区和老城区； 区域西边是建设中的苏宿工业园； 地块南面的洪泽湖路是城市东西向主干道，道路通达性较好，连接了中心城区、市府新区、宿城新区和宿豫区； 通过通湖大道和环城路，方便快捷到达高速、城市各个片区。 评价： 项目目前处于城郊结合部。但从板 块布局和发展规划来看全局来看， 区域具有良好的发展潜力和成长 空间，宿城新区将成为宿迁最主 要的品质大型居住区。成为吸纳 市区客户和进城客户的主要板块。 1、区域环境 2）小环境 项目座落在苏宿工业园区通湖大道与青海湖路相交处，西边紧靠园区管委会，市政仍在建设之中。 宿城新区作为全新开发的新城区，区域具有良好的发展规划布局和城市绿化环境。 项目区域内有建设中的南京树人国际学校宿迁分校，该校为小学、初中部；在区域内还有省重点宿迁高级中学；宿迁实验学校。因此，区域内教育资源非常优越，学区房的价值吸引了众多的投资客户和自用客户来区域内购房但此资源并非项目独有且离项目仍有一段距离； 目前，区域的商业中心，邻里中心还在建设之中，菜场、银行、邮局、便利店等生活配套还没有具备，生活配套非常匮乏； 目前，区域还处于发展之中，整体入住率不高，区域人气还不旺，居住氛围还不浓。 区域还处于起步阶段，配套不足、人气还未旺。但学校价值和规划前景优越。 1、区域环境分析 2、项目案情回顾 项目诊断研究 3、项目诊断结论 4、销售修正建议