鑫科摩卡小镇二次销售启动市场分析及销售建议.pptVIP

工作节奏 1、根据基准价格订立销售价格一览表； （落定时间：11月17日前） 2、同时现场及售点导入VI识别系统； （落定时间：11月30日之前） 3、由甲方进行关系购买清理工作； (执行时间：11月17日至11月30日） 4、乙方进行二次销售启动客户储备工作，同时进行车位销售工作； 现场包装方面： 增加成交展示、卖点展示、趋势规划展示，给销售以工具，并渲染现场成交氛围； 增加现场多层次地小型赠送（类似利市封、小公仔、糖果、带有项目LOGO的纪念品、花、便签本等），让销售人员与客户沟通更加灵活，延长沟通时间，加强情感上的投入。 重视营造现场销售氛围 近期亟待解决的问题 １.建立客服中心，办理退房手续，不再到售楼部办理 ２.制定物业优化方案，利如增加健身设施，增加针对儿童看图识字看板，儿童活动场，居民健身场等景观轴线等 ３.增加物业软性服务：24小时安保，值守，设施维修，家政，房屋代管等服务 ４.建立“鑫客会”VIP会员卡，建立房地产客户数据库，有效协调客户关系，并产生口碑传播和累加效应 5、迅速增加项目POP售点及项目VI识别系统 6、开展客户联谊、答谢会、睦邻活动等活动营销，增加客户满意度 7、马上进行下一个项目开展工作，新项目客户群进行尾房分流购买工作 8、销售政策一旦确立，为增加销售渠道将尾房分流到二手房市场，广开客源 优惠政策 1、内部关系：购买由出售方老总定价签字销售，作为出售方内部掌握，也是一种促销策略； 2、业主推荐：由购买老客户介绍来购买物业的客户，这样体现老客户作为未来窗业主的尊贵身份； 3、集团购买：以发挥准客户的口碑效应，互相拉拢推介集中购买，我方以此降低销售成本，5户以上； 4、一次性付款：属于现金购买客户，交定金15日内交清全款； 5、分期付款：现房销售建议取消 [优惠幅度] 内部关系：3800基价 业主推荐：新客户享受1%，老客户免一年物业管理费 集团购买：1％ 一次性付款：5% [优惠说明] 属内部关系客户不再享受搭单销售和集团购买优惠幅度； 属特殊关系客户其优惠幅度由董事长裁量； 业主推荐，集团购买不再享受业主推荐政策； 凡购买客户均可享受开盘优惠幅度，销售代表可要求其介绍新客户，寻找老客户帮助进行优惠。 由上可见：上述优惠幅度竞合最多可以得到6%优惠。 本报告是严格保密的 鑫科摩卡小镇二次销售启动市场分析及销售建议 房地产发展到现在已和资本市场紧密相连，同时房地产又是国家经济发展的支柱产业之一，因此，单纯从房地产分析房地产市场意义不大，只有上一层，经济角度才能把握住脉络；另外，此次房地产调整，之前是房地产自身调整，后来已变成由于经济调整更进一步带动房地产市场下滑；未来三年的市场走势，L 型还是U型？ 2008观察 大势判断：看清环境，谨慎把握方向 其它市场因素 境外热钱因素： 国内投资投机资金 实业资金涌入房地产 自住的刚性需求 恐慌性购买 宏观及微观因素 经济开始下滑，经济形势很不乐观 房地产市场本身 ： （1）、这几年房地产消耗巨大社会资源，高房价严重透支国民未来收入 （2）、房价收入比远超国际公认界限。 （3）、租金的涨幅远跟不上房价的涨幅 （4）、房企资金极度紧缺。 3、资金（分为两部分，一部分所谓热钱，一部分国内投资资金） 市场参与者 低价入市 隐性降价 持币观望 …… 强制结构调整政策 城市基础设施配套费减半征收 开发企业可与购房单位进行定向建购 个人购房可享受契税额50％的补贴 公积金贷款额度最高可达40万元，最长期限可达30年 无公积金职工，有担保也可申请公积金贷款 购买70平方米以上住房的，可办理市区户口 价格波动影响表现不同，但也有逐渐从一线城市到二线城市转移的趋势 价 一线城市销售均价逐渐出现明显波动 价 二线销售均价波动不明显 2008石家庄供应5000亩，政策保障房将大量入市，增大市场压力。 1、年初政府保障房公布，将建经适房9100套，今年9个经适房地块敲定。 2、城中村改造序幕拉开政府城中村改造的决心和力度处处可见。截至到6月石家庄已经拆除各类建筑500万平方米拆除了今年任务量的近2倍、已经完成了三年拆除总量的66%。 3、政府土地放量信号，今年土地放量5000亩，土地的收储量计划是1.2万亩。5月下旬15000亩土地全国招商等等信息传递致使日渐浓重的观望气息，弥漫到了土地市场。今年首宗纯住宅用地———[2008]016号地块，由于投标者名额不足流标。 ——07年全年石家庄市区土地出让面积为1200多亩。照此计算，今年的土地上市量将是去年的4倍多，而今年一年的土地收储量将是去年出让面积的10倍。导致楼市观望气息日渐浓重，开发商拿地将更加理性。 动量因素 B 2008预测 市场走势——