中原精品-2009年合景泰富北京香悦四季重建顺义地产价值体系营销方略研究.pdf

呈：合景泰富地产控股有限公司 际化新都市花园寓墅的营销软着陆 香悦四季重建顺义地产价值体系营销方略研究 版权声明： 本文仅供客户内部使用， 权归北京中原房地产经纪有限公司所有，未经北京中原房地产经纪有限公司书面许可，不 2009.3 得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 营销目标理解 营销目标理解 营销目标理解 合景泰富高端地产品牌的京城着陆 合景泰富高端地产品牌的京城着陆 合景泰富高端地产品牌的京城着陆 合景泰富作为大型地产上市公司，多年来从事高端物业的开发，在广州具备较强的 品牌市场影响力。在立足广州，布局全国的战略指导思想下，香悦四季项目成为合景泰 富品牌进军北京，进而进一步 响北方市场的第一阵地，其战略意义非同寻常。 项目自身先期现金流和后期利润的获取 项目自身先期现金流和后期利润的获取 项目自身先期现金流和后期利润的获取 香悦四季项目55万平米的大盘规模，必然带来可持续发展的开发课题。对项目营销 而言，在先期实现一定的现金流以维持项目开发所需的资金是必须实现的规定动作。同 时，定位于高端的产品也需要实现项目的经营利润，量化到今年的目标是回款4亿以上。 本报告是严格保密的 2 产品及营销形势理解 产品及营销形势理解 产品及营销形势理解 非活跃市场、半成熟区域 非活跃市场、半成熟区域 非活跃市场、半成熟区域 当前较为低迷的市场态势是项目面临的首要抗性，在这种形势下，如果整合各方资 源，寻找精准的目标客户，成为重要的营销课题。同时，项目所在的马坡组团并非成熟 区域，其区域价值的市场认知需要一定的时间。 高端、低密、大盘、首开 高端、低密、大盘、首开 高端、低密、大盘、首开 本项目产品定位于低密 高端大盘，本年 能否稳健入市并闪亮登场是关系到全盘 营销的重中之重。在项目价格不占优势的情况下，如果在合理的范围内丰富产品附加值 进而提升项目性价比是产品层面需要解决的营销课题。 本报告是严格保密的 3 SWOT分析及营销模型 SWOT分析及营销模型 SWOT分析及营销模型 Strengths优势：可能的birdie点 耕区域价值 强化产品价值 产品优势：艺术规划、质感立面、舒适户型、唯美园林； 借势品牌价值 品牌优势：合景泰富的品牌价值和一定量的忠实追随者； 区域价值延伸：轻轨规划、空港经济、新城环境； Threats威胁：可能的bunker点 产品附加价值：高端服务、精品装修、丰富配套； 市场大势：整体市场低迷，客户持币观望； Opportunities机会：可能的eagle点 区域对手：中低端项目拉低区域价值预期； Weaknesses劣势：可能的bogey点 区域价值认知：市场对顺义新城的区域价值认可尚需时日； 突破区域价值 价格成本构成：相对高成本带来高