河源市华清苑项目营销策划案.docVIP

华 清 苑 项 目 营 销 策 划 案 策划人：彭剑 目 录 一、前期工作与目前所处阶段的评价 二、市场背景 1、河源简介 2、河源客家民居建筑的风格和形式从城市突破的飞翔市房地产市场调查楼盘调查销售速率为什么要买别墅？为什么选择？如何去引导客户并促进成交？针对竞争对手的营销策略1、价格优势 2、优势、的优越性、的优越性媒介投放组合策略广告宣传市场引导期开盘强销期续销期尾盘期媒介选择的标准媒介投放组合方案建议 消费者对媒体认知度调查内部认购内部认购内部认购售楼部针对高收入工薪阶层及个体工商户的销售策略（）针对投资、投机购房者的引导（）时机把握销售过程中预计将会出现的问题应对方案（）销售期限的确定（）销售停滞或缓慢的应对办法开盘时间及销售期的界定售楼资料如何规划？售楼部和样板房包装方案、销售组织销售队伍组织建议 销售人员培训内容建议销售分为四个阶段市场引导期开盘强销期续销期尾盘期市场引导期1988年经国务院批准，河源成立地级市，辖源城、东源、连平、和平、紫金、龙川五县一区。全市总面积1.58万平方公里，总人口324万，其中客家人占98%以上。河源市位于中国广东省东北部，东江中上游，毗邻“珠三角”，南距香港200公里，西南距广州198公里，京九铁路和广梅汕铁路在河源交汇，并设有华南地区最大的编组站。河源——惠州高速公路建；河源——梅州高速公路、河源——赣州高速公路正在规划兴建之中。河源，作为粤东北区地的重要交通枢纽城城市，一个由铁路和高速公路组成的四通八达的交通网络日趋形成，地位日益凸显。随着交通基础设施的配套完善，河源与“珠三角”联系日趋紧密，经济交往日趋活跃。河源境内山水秀丽，人物风流，民风淳朴。经过改革开放20多年的努力，今日的河源，铁路、国道、高等级公路已形成网状交通，现代通讯方便快捷，旅游设施不断完善，形成了吃住行游购娱一系列完善的配套服务设施。河源市正致力于营造旅游大环境，积极塑造绿色生态旅游形象，旅游业已步入一个黄金发展时期。绿色，是生命的底色。河源处处充满“绿”的神韵，河源人民欢迎您投入这里绿色的怀抱，尽享这片盈盈的绿意河源客家民居建筑的风格和形式河源客家民居建筑的风格和形式，在不同的历史时期的不同的变化，有围龙屋、走马楼、四角楼。其中最具代表性的是围龙屋。这种围龙屋与北京的四合院、陕西的窑洞、广西的“杆栏式”和云南的“一颗印”被称为我国民居建筑五大特色之一。围龙屋与其它客家土楼一样，自始自终、由表及里都凝聚客家民第所留存的中原汉民族某些价值观念，以及客家人在南迁过程中为适应和开拓新的生活环境所创造的一些文化因素。的精巧结构、奇妙布局以及丰富内涵会给人们留下深刻的印象。看惯了现代化的高楼大厦，再看看古色古香的客家民居，不仅是一种美好的享受，同时又增长了知识。从城市突破的飞翔——心灵自由的“”　 有一种互相矛盾的社会现象：乡下人向往城市，因为城里人富有现代气息的生活方式和前沿的都市文明；城里人喜欢把去乡村当作惬意的度假，除了潜意识中飘荡着一丝“廊桥遗梦”的诱惑之外，乡村的朴素和自由也让他们难以抗拒。如果追溯社会发展历史，最初的人类都住在乡下。农业、手工业和畜牧业产生并进步飞速，剩余产品的交换萌生商品经济，“城市化”的原生形态就是商品交换行为的聚集。一直以来，由于城市现象标志了人类社会的发展方向，城市以外的人群才纷至沓来。物极必反，因为人口巨增和商品工业化发展过快，城市都不可避免地染上了现代综合症，环境恶化、交通拥挤等都让城市人心浮意躁，竞争压力、就业危机、纷纭的人际关系让城市人对自由生存空间的追求更加强烈。世间本无绝对的自由，但换个角度去理解它，你就知道自由就是“不受外界干扰的快乐，不被他人左右的心境”。每当黄昏临遇，太阳把她的最后一滴光芒倾注在仿佛悠然世外的“”，你，我，你的家人我的家人你的亲友我的亲友，带着从容入梦！市房地产市场调查 根据统计，2003年市区房价是1450元/平方米；去年一级地类1915元/平方米，二级地类1726元/平方米，三级地类1206元/平方米，综合平均价格1615元/平方米；绝对值对比增加165元；增长11.3﹪。对于房价上涨问题，我认为，第一，要客观地分析，正确认识。几年来，建筑材料一直涨价，以广钢为例，去年已达4100元/吨左右；加上土地供应偏紧，地价上浮，例如建设大道的地皮原来是600元/平方米，现在每平方米1100-1300元，成倍增长；此外，随着消费者对住房品位质量的要求提高，开发成本随着提高；目前，市区商品房的开发成本：1、楼面地价200-250元；2、建筑造价600-800元；3、行政规费240元；4、利息和管理费用约100-120元；5、小区市政设施配套费100元；多层建筑约1200元左右，小高层约1500元左右