2007年上海房地产环境分析.docVIP

2007年上海房地产环境分析 李战军 如何充分把握2006年上海房地产市场在宏观调控背景下的市场特征和存在问题，正确判断2007年上海市房地产市场的发展趋势，是上海房地产管理部门、业界机构和市民普遍关心的热点问题。 但是传统性的和技术性的分析方法，目前只能起到统一认识、把握方向的辅助性作用，难以得出符合实际的结论。这是因为中国今天的房地产市场起决定性影响的作用传导链已经是“政治—政策—市场—供求”，而不是相反。是政治因素和政治取向决定中国房地产市场政策取向和政策内容，是政策作用影响房地产市场的投资规模、供应结构和供应价格，由此导致需求变化和需求规模。 从2003年国家开始对房地产业进行宏观调控以来，每到年末年初各种对房地产市场的判断预测，与后来的实际发展都存在着较大的差异，模糊性的结论大大多于精确性的结论。主要原因是政策的多发性造成市场走向的不明朗，多种政策的交互作用造成了市场的波动性和复杂性。2006年下半年有上海易居房地产研究院、上海市房地产交易中心和上海市房地产信息中心等单位共同参与的一项课题研究中，所建立的多种数学模型对上海历史上的房地产平稳发展期的市场验证都是相对准确的，而对于政策多发期的市场验证都是存在着较大的误差值。从技术层面反映力求接近房地产真实的数学模型，对政策多发期的市场预判难以准确描绘。 鉴于上述认识，对于如何认识2007年上海房地产市场走势，我们按照业已存在的房地产市场作用传导链从上游往下游逐层次展开分析。 一、政治宏观层面 从1978年改革开发起始，长期主导我国政治方向和社会经济发展的“阶级斗争理论”被丢弃，一大批充满阶级斗争理念和热衷内部斗争的“阶级斗争干部”逐步退出历史舞台，完成了新中国成立后的第二次国家指导思想和干部队伍的大转换（第一次始自1957年，到1966年完成）。以改革开放为手段，以经济工作为中心，以实现现代化为目标，谱写了中国发展主旋律。在这个过程中，信奉“发展就是硬道理”的理念成就了现在的一大批“GDP干部”，中国的各级政府形成经济发展和城市开发的“建设型政府”。 进入本世纪以后，中国经济的实力和对世界经济的影响作用逐渐被世界所承认，中国确实富强起来了，中国老百姓也确实富裕起来了。但中国也越来越强烈地感受到各种资源都难以承受经济的超常规发展，经济发展、社会发展和生态环境存在严重的不协调，各种利益主体出现并形成了一系列经济社会矛盾，党和政府中的腐败存在着体制性蔓延扩散的趋势，人们对改革和发展的认识甚至出现了尖锐的分歧和对立。也正是在这种背景下，“科学发展观”、“和谐社会”、“友好环境”、“改变经济增长方式”、“建立公共服务型政府”等一系列新理念、新方针、新方向首先由党中央率先提出。政治层面的这种变化一定会导致经济政策的调整变化。 上海的房地产理论界人士2006年提出，在宏观调控背景下房地产业必须积极推行产业转型。其实不仅仅是房地产业要转型，房地产业存在着投资增长过快、商品价格上涨过猛、产品结构不合理、市场秩序紊乱的问题，在中国其他产业中都普遍存在。产业转型已是大势所趋，非此不能改变产业的增长方式。说到底中国的各级政府更要转型，要由建设型政府转为服务型政府，政府的干部也要由“GDP干部”转为“服务型干部”。 上海社会保障资金案件揭露，最终导致上海市市委主要领导人和一批涉案干部被立案审查，形成了三十年以来上海政治高层的最大震动。党中央对社保案的处置，对上海社会稳定和经济发展绝对是一件好事，对上海贯彻中央关于房地产调控的各项政策也会更加有利。应该期待在2007年上海市在党中央领导下，各项工作会取得更多具有实效性的成果，上海房地产的调控也会出现更为积极的成果。 二、经济政策层面 任何经济政策都是针对现实经济活动中发生的问题和经济发展方向提出的。那么我国经济领域存在哪些问题呢？我们的经济政策又将发生一些什么变化呢？ 1、加快推进经济增长方式和政府职能转型 在党的“十六大”要求全国全面建设社会主义小康社会背景下，东部要求率先基本实现现代化，西部要求进行大开发，东北要求振兴，中部要求崛起；在我国高速工业化和城市化过程中，农村要求进行社会主义新农村建设；继以深圳特区为代表的珠三角、以浦东开发为代表的长三角的改革、开发和发展之后，又提出以天津滨海为代表的环渤海区域改革开发和发展的国家战略布局，提出建设北方经济中心。三个方面的发展战略要求，使得各地都认为自己是国家发展的重点地区，都围绕着自己的发展要求进行大规划、大投资。而实际上全国性大发展的共同性同时性要求，再加上每五年一次的政府换届工作，都导致全国各地经济和社会发展强烈冲动。经济增长方式转变和政府职能转变之所以迟缓，与此关系密切。 上海在城市功能定位之后，近些年来一直大力推进金融中心、贸易中心和国际航运中心的推进工作。再加上有一个2010年世博会题材，