05年上海小户型酒店式公寓的市场分析.docVIP

上海酒店式公寓的市场分析 上海酒店式公寓分析 (一)、2005年上海住宅市场表现和后期预测 量价走势分析 2005年小户型公寓(80平米以下)的量价走势 2005年在国家宏观政策的调控下，全市房产的住宅类产品发生了很大的变化。纵观全年走势，自年初的成交量和均价达到高峰跌落至二、三季度量价低谷。9月份开始,由于巨大的供应量面市和动迁房配套房的成交放量，全市住宅的成交量开始摆脱低迷。成交房源结构的变化导致了表面上成交量月月回升,然而均价却被低价房稀释,截至11月份,全市住宅均价只有6663元。 不可否认的是,当前力撑楼市成交量的正是低价的动迁房。最近一周(12月第二周)的动迁房的成交量比重达到42%。因此,剔除了低价动迁房和高价别墅，剩下普通住宅的成交量表现是：10月份之前与全市住宅的走势相似，特别是10月份达到调控以来的最高,这应该和9月份供应激增有关。11月成交量又开始回落。 供求状况分析 9月份达到全年的供应高峰,带来的直接效应就是随后的成交量逐渐回升。10月份开始，供应量逐渐减少。目前(截至12月12日)房地网上全市累计可售一手商品房1518万平米，其中一手住宅类产品1031万平米。另外网上有资料显示,上海市目前存量商品房4000万平方左右，尚有8000~9000万平米在地方政府严格控制下逐渐上市。 相对巨量的供应，大部分的市场需求依然处于待而未发的状态。12月第二周的普通住宅成交量比重仅占全市住宅的36%,平均日成交量不到200套。央行12月份公布的四季度城镇储户问卷调查结果显示，城镇居民消费意愿减弱，居民购买住房的意愿回落。上海虽较上季回升3.7个百分点，但仍处一年多来的低水平。 上海市的”十一五”规划中的房地产 已经有消息传出，上海市“十一五”规划中，房地产将从支柱产业席位中退出，现代服务业将取代房地产业的位置。房地产对全市GDP的贡献率也从“十五”计划初的不足4%，迅速攀升到了2004年底的8.4％。今年房地产市场下滑将使上海GDP总量大约减少65亿，影响GDP增幅减少１个百分点左右。 上海酒店式公寓分布　　从上海酒店式公寓分布情况来看，其主要集中于内环内，这主要也是与酒店式公寓发展及特性分不开的。而内环以外的部分区域，由于靠近成熟的内环内，更多的采取开发住宅社区的模式，回避开发对区域成熟度、区域配套要求较高的酒店式公寓产品。中外环地区由于大量的开发区建设成熟，外来高收入人口的不断增加，区域成熟度的增加及外来人口的增加，使得酒店式公寓这一特殊住宅产品获得了一定市场，产品有进一步放大趋势。 上海酒店式公寓价格分布? 酒店式公寓作为房地产中特殊的产品形态，其价格分布与上海房地产价格分布状况基本一致，由城市中心区域为发散点，由内向外价格逐步走低。同时也表明酒店式公寓对区域成熟度的要求相对较高。 租金情况 2003-2004年，上海酒店式服务公寓租金基本在20-22美元/月/平方米间波动。2005年2季度，浦东地区酒店式服务公寓租金为21.19美元/月/平方米，入住率为89.6%，浦西地区平均租金报价为24.79美元/月/平方米，入住率为92.37%。酒店式服务公寓的单套租金，根据不同的房型和面积，月租金大致在1500-10000美元/套之间。其中，月租金在1500-4500美元/套的比例为85%。当前高档酒店式服务公寓的租金情况较为理想，一般都保持90%以上的出租率，反应出当前市场良好的需求情况。 因素 影响分析 地段 作为投资型产品，如果有投资回报率承诺的话，那么地段因素影响对客户而言相对较小。 区位 项目所处区域是否有较高成熟度，成熟度高、区域配套完善、接受度越高 产品 产品要有亮点，精装修、注重实用性、舒适性 总价 要求低总价、进入门槛低、投资成本低 投资回报 短期高投资回报率或长期高租金回报 配套 对自身配套、会所服务要求高 客源 作为投资客户、注重投资回报 物业管理 酒店式服务、人性化管理、提升物业品质 销售策略 体现的投资回报销售策略、能够吸引更多的客源 相关政策 投资型物业对于政策敏感度高，受相关政策影响大 上海酒店式公寓的发展 未来酒店式公寓产品将朝着更加实用性、舒适性的方向发展，对物业管理、会所配置、社区环境的要求将进一步提高。 (三)、上海酒店式公寓案例分析 项目名称 物业类型 区域 地址 开盘时间 规模（m2） m2） /m2） 剩余套数 销售率 自持或出售 投资回报率 是否聘请酒店管理公司 物业管理费（元/m2/月） 及装修配置 交房时间 备注 国际丽都公馆 酒店式公寓 静安 愚园路250号 2005年9月 4710 40-70 27000 66 23 65% 没有 仲量联行 7 全装修、全套家居配置(2000-3000元/平米的标准)。