20080709正力置业项目投资分析.docVIP

龙湖镇正力置业项目 投资分析报告 河南置信房地产营销策划有限公司 2008.7 投资估算与经济分析 1、经济分析 1.1成本估算 由土地成本、开发成本和开发费用组成。其中开发成本包括前期工程费、建安工程费、配套费用和不可预见费用。经估算，该项目静态投资各项费用如下： 1．1．1土地成本 本项目土地成本为8071万元。 1．1．2开发成本：29,931万元 前期工程费：1,458万元 建安工程费：16,787万元 基础设施配套费：2,744万元 不可预见费：872万元 1．1．3开发费用：2,619万元 管理费用：898万元 销售费用：1,721万元 1．1．4投资总成本：32,550万元 附项目经济技术指标表： 　 项目 面积（平米） 备注 一. 总占地面积 107,607 　 1. 建设用地 107,607 　 二. 总建筑面积 161,411 暂定容积率为1.5 1. 花园洋房（4.5-6.5F） 137,199 85% 2. 小高层 24,212 15% 三 销售价格 价格（元/平米） 　 1. 花园洋房（4.5-6.5F） 3,600 　 2. 小高层 3,300 　 四 建安成本 价格（元/平米） 1. 花园洋房（4.5-6.5F） 900 2. 小高层 1300 项目投资成本估算表： 项 目 合计 单位造价 面积 占总成本比例 备注 （万元） （万元/平米） （平米） 一、 土地成本 8,071 0.0750 107,607 24.79% 　 二、 前期工程费 1,458 0.0090 161,411 4.48% 　 1、 地质勘探 258 0.0024 107,607 0.79% 　 2、 文物勘探 43 0.0004 107,607 0.13% 　 3、 场地清理临时配套 54 0.0005 107,607 0.17% 　 4、 三通一平 538 0.0050 107,607 1.65% 土地面积50-100元/平米 5、 规划设计费 323 0.0020 161,411 0.99% 　 6、 景观设计费 129 0.0030 43,043 0.40% 　 7、 质检审查费 65 0.0004 161,411 0.20% 　 8、 咨询调研费 48 0.0003 161,411 0.15% 总成本1.5-2.0‰,500万元 三、 建安工程费 16,787 0.1040 161,411 51.57% 　 1、 花园洋房 12,348 0.0900 137,199 37.93% 　 2、 小高层 3,148 0.1300 24,212 9.67% 　 3、 景观施工费 1,291 0.0300 43,043 3.97% 　 四、 基础设施配套费 2,744 0.0170 161,411 8.43% 　 　 市政配套费 2,744 0.0170 161,411 　 　 　 （一~四）合计 29,059 　 161,411 89.27% 　 五、 不可预见费 872 0.0054 161,411 2.68% (一~四)的3% 六、 开发成本 29,931 0.1854 161,411 91.95% (一~五)之和 七、 开发费用 2,619 0.0162 161,411 8.05% 　 1、 管理费用 898 0.0056 161,411 2.76% 开发成本的3% 2、 销售费用 1,721 0.0107 161,411 5.29% 总销额的3% 八、 投资总成本 32,550 0.2017 161,411 100.00% 　 九、 总销售额 57,381 0.3555 161,411 176.28% 　 1、 花园洋房 49,392 0.3600 137,199 151.74% 　 2、 小高层 7,990 0.3300 24,212 24.55% 　 十、 税费 3,185 0.0197 161,411 5.55% 　 1、 营业税 2,869 0.0178 161,411 5.81% 总销额的5% 2、 城建税教育附加税 287 0.0018 161,411 3.59% 营业税的10% 3、 印花税 29 0.0002 161,411 0.90% 总销额的