2009年度苏州商品房住宅类成交分析2315491168.docVIP

独家：2009年度苏州商品房（住宅类）成交分析 前言：2009年的苏州楼市，可以说是异常火爆。在一系列针对楼市的“救市”政策带动下，楼市经历了从“小阳春”到“盛夏”，从“金秋”到“暖冬”的过程。如果说09上半年是刚性需求拉动成交量大幅提高，而到下半年，购房主力构成已经发生转变,，除了改善型需求外，投资性需求的比例已经大幅提高。房价也在年中土拍过后集体上涨， 成交套数 成交面积（平方米） 成交均价（元/平方米） 沧浪区 6028 716428.34 7933.26 金阊区 2816 312735.8 7080.92 平江区 3924 396791.7 7174.7 园区 26038 3178902.68 8416.27 新区 12344 1322737.1 6372.27 吴中区 15160 2029373 6816.41 相城区 11419 1447087 6405.86 总计 77729 9404055.62 7340.32 成交量篇：一路高歌猛进，为08年的2倍多,超过火爆的07年 2009年苏州商品房销售量价齐升，自08年下半年开始，国家出台了一系列刺激楼市的税收、营业税优惠措施，在多项购房优惠政策的刺激下，压抑了一年多的刚性需求支撑起楼市“小阳春”，进入5月以后，改善性需求开始入市，伴随着一些因通胀预期而入市投资保值需求， 价格篇：连续11个月持续上扬 受市场成交量快速回升的影响，苏州住宅市场成交价格也水涨船高，连续11个月保持环比上上涨趋势。2009年1-12月，苏州商品住宅成交均价为7340.32元/平方米，同比上涨8.75%，单月达到8701.03元/平方的高峰，环比1月上涨42.45%。 随着苏州楼市的回暖，“买涨不买跌”心理重返，大量投资及改善型需求入场，精装修公寓及别墅等高端住宅成交比重明显增加。其中以古城区和园区市场为代表，涨幅明显，成交均价屡破“万”元关口。年尾园区湖东板块9000元以下的楼盘已是廖廖可数，一些商品房项目因前期均价相对较低，不少项目的售价在今年内实现了翻番。据 网统计，万元以上楼盘多达24个。其中尚玲珑从年初的11000元/平方米上涨至现在的30000元/平方米，涨幅高达172%，位居今年苏州在售高档项目涨幅之最。另一方面， “缺货”成为市场上广为流传的声音，也为房价进一步上涨提供了最佳“土壤”。 从月度价格走势来看，1-12月苏州商品住宅成交均价持续上涨，其中11月达到峰值8701.03元/平方米，与1月相比上涨了42.45%。造成价格大幅上涨的主要原因包括：一是，由于多数开发商采取“降低销售速度、提高销售价格”的销售策略，因此，具体到单个项目，房价上涨程度则更加触目惊心。其二，市场需求旺盛，供应不足导致供求矛盾加剧，助推房价上涨；其三，下半年以来，以精装修等高端住宅成交比重上升，拉高了整体成交价格。其四，自9月苏州双湖板块拍出全国单价地王之后，苏州土地市场的大热直接反映在了房价上。从市场反馈信息来看，目前苏州在售项目不约而同涨价，除了与地王关系密切的园区，还包括了周边相城、平江、沧浪等区域，波及到整个苏城，部分准备开盘的项目也采取了捂盘招数。 供应篇：不足！从年初的3万余到年尾1.7万套左右 受08年金融危机影响，苏州房地产08年的新开工建设面积不足，年初苏州商品房住宅可售房源为3万余套。而刚性需求在今年楼市暖政的刺激下，得到了有效的释放，并同时透支了一部分未来市场的潜在需求，市场上房源快速去化，截至12月底，商品住宅可售量缩减至1.7万套左右，供求矛盾加剧。受09年土地市场成交火爆影响，预计未来苏州商品住宅供应将稳步增长，但短期内市场仍面临供应不足的问题。 据 网统计，2010年将有5万套房源入市，预计有200余个楼盘集中上市，而推盘量大的板块集中在今年土拍市场活跃的区域。其中供应量严重不足的独墅湖板块、城北板块都有全新项目上市，另外园区市场部分大盘项目也将增加供应量，吴中越溪板块、新区浒关板块2010年更是好戏连台。苏州楼市是否延续今年年底的“房荒”？留给我们诸多期待。 土地篇：楼市高歌猛进，土地市场也同样高涨 园区当之无愧为苏州楼市的方向标，纵观2009年苏州楼市园区的成交数据，园区基本稳坐销量冠军。具体来看，1月份延续去年的低迷成交量不高，为568套，自2月以后，成交量开始逐步攀升，到6、7月份，区域成交量到达巅峰，单月成交在3000套以上，众多开盘热销项目让园区成为关注的焦点。雅戈尔太阳城首度开盘成交近500套，水墨三十度狂销96%，中央景城昼夜排队抢购98套房源，路劲i主场开盘热销260余套，雅戈尔未来城潇邦、中海国际社区持续月均销售250余套……甚至出现的“千人排队买房”现象，均现于园区楼市。自8月以后，中大户型及高端产品成交比例逐渐提升，特别是具