别墅小区项目规划设计任务书.doc

?*******别墅小区项目规划设计任务书一、 项目背景二、 项目定位项目定位以“高尔夫文化之城、海洋生活之城”为社区生活的自然习惯，引领全心亲地生活方式。打造乳山银滩国家风景区域国际高档的别墅小区。三、 项目的目标客户定位项目的基本客户定位为：为“北美风格别墅、高尔夫与海洋主题社区”核心理念吸引并产生共鸣，追求高尚健康的生活者；注重生活质量、追求时尚生活，与购买第二或第三居所者；预购买项目房产，以求保值、增值者。尤其以有一定社会地位和经济来源及生活品位的高收入的从业人士。独栋别墅的目标消费群体以富豪阶层、三资及民营企业家、高收入的个体经营者、异地大型国营企业或部门内陆城市工商财税等。联排别墅(TOWNHOUSE)以三资及民营企业主、大型企事业单位高级管理人员、高收入专业技术人员等。洋房目标消费群体以收入颇丰的公务员、高级白领以及部分投资客户。四、 楼盘产品定位本项目以别墅类产品为主的高尚低密度居住区，并设置了一定数量的类别墅花园洋房（叠拼、宽景HOUSE）。本案产品体现了市场需求的差异，设计中应体现如下特征：冲击市场产品的差异化；高端坐庄产品的差异化；独栋别墅定位：奢侈型低密独别墅——高端坐庄产品；经济型别墅——冲击市场型产品；联排(TOWNHOUSE)别墅定位：具有高性价比、创新差异化产品的经济性别墅——冲击市场型产品洋房类（叠拼、宽景HOUSE）产品定位：类别墅品质高密低洋房——冲击市场型产品 五、 产品设计任务书1、 规划设计细则强调以人为本，通过设计提升小区的人文环境质素，强化人与环境的亲和与协调；考虑物业对别墅区和洋房区的分区问题；公建不得设置在别墅区内；规划应分为若干组团、每个组团应有景点、景区、景点主题应该各具特色，围绕中心景区布置洋房或者别墅；设计适应考虑小区的封闭式管理，主入口设置在南面与银海东路相连；社区内应适当布置户外运动场所与运动器械，并考虑儿童的户外活动场所；2、 项目分期开发要求项目占地322亩左右，可分三期开发；首期开发用地124亩，在地块南边，紧邻银海东路。在本地块较为方正的南北方向布置别墅产品（独立别墅、联排、双拼），在地块价值相对较低的东面布置洋房产品；项目的发展前期应是以别墅类产品和洋房产品并存，中后期以别墅类产品为主。但在设计过程中要特别考虑坐庄产品（豪华独栋别墅）的位置选择和数量控制。3、 首期经济技术指标面积：124亩，82670.8平米建筑参数指标：建筑参数 独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 洋房 合计建筑面积 9048 3500 10825.2 19566.3 42939.5容积率 0.3 0.35 0.6 0.8 用地面积 30160.91 10000 18042 24467.89 82670.8用地比率 36．4% 12% 21.8% 29．8% 100% 物业比例：独立别墅21%，双拼8%，联排别墅25%，洋房46%。单套平均面积：独立别墅280平米，双拼别墅250平米，联排别墅200平米，洋房180平米。首期容积率：0.524、 路网设计原则人车分流，各组团即相连接又互相分割；考虑小区会所、室外运动设施等这一部分道路系统的开发性；各道路分布合理应该与景观呼应，达到组团内“一景多道”或“一景一道”，机动车道“步移景异”。组团出入口的选择要估计方便，安全及合理；进入组团可采用尽端式布局方案，避免车道交叉，尽量设计成单行道路，最大限度减少车道对居住区秩序和居住环境的干扰；洋房区道路除考虑人车分流外，还应该满足停车位的需求；社区内道路应通而不畅、道路尽量设有弯度，在获得景观效果的同时可以降低车速，减少区内道路的危险性；车行道以枝状或者环形尽端道路深入组团建筑群内，步行道则贯穿于建筑组团内部，将户外活动区域、绿地、公共建筑或其他建筑联系起来；小区次干道应该考虑人流、车流，结合规划路网要求，合理确定道路的宽度及转弯半径；5、 配套进程小区配套要紧跟楼宇建设、首期交付使用时，会所与部分公建配套设施要同时投入使用，以满足首期入住居民的正常生活基本需求。6、 环境设计要求每一期可分为若干个小组团，每个组团的景观都要有概念性的设计，组团景观可以考虑使用花草、运动器械、喷泉、溪流、露天运动场和雕塑来体现主题；组团连接要充分考虑健身步径的有机联系；别墅类产品应该考虑庭院景观的独享性，应充分考虑单体内外庭院景观及庭院景观的参与性和使用性；花园洋房首层应向庭院化方向发展；主题园林景观应配合本地块的自然水系综合考虑；区内应利用现有的水体资源形成环绕部分独栋别墅组团的线性水景。7、 规划布局要求总体布局应按照规划细则提供2-3个总体规划总平面图的布局方案；考虑会所对外开放、经营及首