JLB-C00020（11-12）销售策略修改方案.doc

编 号：JLB-C00020 加勒比湾 12月推广策划修正方案 广州中地行房产代理有限公司 二○○一年十一月三十日 ——我们的推盘思路 成熟的推盘手法多种多样，且各有优劣。在强调系统性的同时，我们初步有以下的推盘思路： 让加勒比湾不断地成为社会新闻。 必须造势。通过营造的强销势头树立项目优质抢手的形象，感染下一期的客户。 针对主要竞争对手来讲，我们必须保持最大的竞争优势。 操作手法当中必须注意不应流失任何的目标客户。 强调对目标客户资源与已购客户资源的充分利用。 ——我们的推盘步骤 给业主一封信，推出业主介绍奖励计划。 营造业主的尊贵、自豪感。 演戏给准买家看。 圣诞节/元旦——“浪漫·加勒比” 时间：2001年12月14日——2001年12月31日 目标：利用圣诞节及元旦这两个比较大的节日，进行大规模的促销，最大程度地吸纳人气，创造热销局面。 供货量： 海月轩：48套 约2900万 影月轩：59套 约3500万 目标销售额：约4000万 广告主题：加勒比湾——浪漫永久、悠闲人生。 促销主题： “天长地久”新年大酬宾活动 凡到2002年元旦止登记结婚满10年以上者，可获额外购房“天长地9”折。 凡到2002年元旦止登记结婚满10年以内者，每减少一年，额外购房折扣减少1个百分点。 本月购房的买家，可参加“走运新年走走运”抽奖。 促销活动： 元旦 “走运新年走走运”大抽奖，奖品包括： 豪华海上浪漫之旅·越南夏龙湾7天游，名额2-4人，价值5000-10000元。 合家欢之旅·酒是故乡醇拍摄实景地旅游，名额2-4人，价值1000-5000元。 100份南非钻石戒指一对，价值10000元。 1-5年管理费，价值约2000-10000元。 全屋家庭电器礼券，价值10000-20000元。 家庭式中央空调，价值20000元。 送10000-30000元家具礼券。 送价值10万元的豪华装修。（按市面价算） 金豪御宴酒家新年团员宴礼券880/1880元。 网球嘉宾券10-30张，价值400-1200元。 珍珠白沙滩泳池月/季/年套票，价值600/1800/7200元。 快联通消费金卡/银卡。 可以根据实际情况进行筛选具体奖励项目。 销售硬件： 25层新的装修示范单位及大堂投入使用。 架空层恒温花园的设计效果图。 新的销售通道包装。 现场圣诞新年气氛的布置。比如设置圣诞灯饰、圣诞树、充气圣诞老人等。 新年小礼品。（进行人情味营销，与客户搞好关系） 如何化解市政规划路的异议？ ——加勒比湾首届业主新年联谊会。 时间：2002年1月1日 地点：金豪御宴/选一家五星级宾馆 我们应该表达的意愿：我们永远和业主保持一条心！ 此路规划不合理： 不到300米就有3条东西走向的路，路网过密。 金雅苑占用了5米的道路用地已成事实，就算开通也只有5米。 规划不合理，发展商力争向规划局申请更改。 我们三不愿： 不愿绿化环境被破坏； 不愿投入修路费用； 不愿日后难于管理。 我们保证： 就算申请不成功，我们保证绿化不减少！（增加恒温花园的面积） 就算申请不成功，我们保证日后管理不会乱！（加强保安巡逻及电视监控系统） 就算申请不成功，我们保证不会吵！（道路两旁采用密集型多层绿化体系，增加隔音设施） 为表示歉意，现场安排了大抽奖！让大家过一个开开心心的新年！ 春节——“喜庆·加勒比” 时间：2002年1月——2002年2月 目标：春节假期，客户社交活动频繁，也正是利用旧业主资源的大好时机。利用此档期，主要针对价格较高的存货进行促销。 供货量： 海月轩：24套 约1500万 盈月轩：80套 约5000万 目标销售额：约4000万 主题：加勒比湾——送你富贵大利事。 手段 拍卖海月轩尊贵单位 业主购房专卖场 凡已购买加勒比湾的客户可参加专卖场特别折扣的抽奖 抽奖原则如下： 专卖场特别折扣可获8.8折。 业主先凭身份证或住户证，到销售中心交500元认购折扣筹码。 统一时间在销售中心抽出折扣筹码。 业主联谊春茗会 汇报开发业绩和下一步开发计划 购房俱乐部开业并推出住户金卡计划 大抽奖活动 促销活动 “特别的精品给尊贵的你！”新年特惠单位大促销！ 时间：2001年12月22-23日 范围：影月轩20套指定单位 目标客户：针对诚意度较高的目标客户。 操作细则：凭身份证进行认购登记 新年业主（介绍）购房优惠办法： 有效时间：2001年12月8日开始，到2002年2月底； 凡业主介绍的买家，可获特别额外折扣98折； “金牌业主”奖励办法： 凡成功介绍买家买一套的业主，可获12个月的管理费，并参加奖励积分计划，可获5个积分； 凡成功介绍买家买两套的业主，可获30个月的管理费，送团年酒席一桌，并参加奖励积分计划，可获10个积分； 累计积分到15分，可获银牌业主称号，可免5年