南宁奥园洛杉矶组团推广思路20090206.ppt

南宁奥园洛杉矶组团推广方案 创普策划南宁奥园项目组 一个全新组团的推出， 一项全新推广课题开启………… 洛杉矶组团—— 南宁奥园总规划五大组团的第三个组团， 为承上启下的中轴环节，极为关键！ 洛杉矶组团将以什么样的姿态去抢占市场？ 项目简述 规划用地面积 310381.60㎡ 设计用地面积 524108.7㎡ 容积率 1.62 建筑占地面积 72481.8㎡ 商业 12474.71㎡ 学校 10000㎡ 建筑密度 28% 绿化率 30% 居住户数 3557户 居住人口 11382人（3.2人/户） 汽车车位总数 1423个（0.4个/户） 以上货量共计约1700套，占总货量3557套的的约50%！ 时间上，除去2004-2005年期间项目前期土地、规划、报建时所花的时间，仅从2005年10月广告出街的市场营销导入开始至今，已经三年了。 这三年中，2006-2007年是属于全国楼市一路高歌时期，南宁楼市高速发展阶段，一般情况，像这样的一个高速发展期，在南宁市场的普通中端价位的商品房，中等规模的项目年消化货量约1000T/年左右，大型项目将会达到1500-2000T/年。 对于南宁奥园这样一个大型规模的复合地产项目 3年时间消化1700T，平均下来每年才消化600T不到，速度确实一般 更何况，当中还有约600T属于定向和内部指标。 不容乐观！ 媒体投放量少，效果不明显，来电来访量低…… 项目三年历程，一直以“运动”生活贯穿延续，在推广传播的基调上保持了统一，但是在形式了却拘于一格，在个性的调性上却突不出个性的视点，导致了项目的市场形象不温不火。 洛杉矶组团的全新推出，势必要做相当大的突破，方能打破这种“瞌睡”的局面，力求以全新的着力点，树立全新的形象。 俗话说：出门看天气！ 南宁奥园洛杉矶组团的推出更要认清市场的风云变化。 市场风云 2008年9月以来，随着雷曼兄弟倒闭、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成金融风暴，并迅速波及全球。在此国际背景下，国内经济亦不容乐观，第三季度GDP增幅回落至9%，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑，45天内连续三次降息，频率之高历史罕见。11月中央出台“4万亿投资计划”，吹响了拯救经济的号角。? 在国内外经济形势不容乐观的情况下， 南宁目前的房地产市场形势到底如何，未来一段时间又会走向何方？ 这是行内人士最为关心和关注的话题。 2008年，南宁房地产市场表情 一是投资继续保持增长，2008年1-10月，南宁市房地产开发投资158.66亿元，同比增长7.66%。 二是增速放缓，增速比上年同期出现较快的回落，各月房地产增速也在逐月放缓，前10个月累计增速比上半年回落2.55个百分点。 三是住宅开发投资占主体，住宅投资、其他投资、商业营业用房、办公楼投资占房地产开发投资比重分别为67.3%、23.8%、7.6%和1.3%。 四是商品房施工面积保持增长，但是新开工面积下降。2008年1-10月，全市商品房施工面积2079.22万平方米，同比增长10.93%，其中住宅施工面积1606.25万平方米，同比增长12.99%；办公楼施工面积43.94万平方米，同比下降25.88%；商业用房施工面积196.66万平方米，同比增长3.32%。同期，全市商品房新开工面积440.04万平方米，同比下降8.54%。 从以上数据可以看出，2008年南宁市房地产开发投资在销售市场整体回落，销售低迷的情况下，仍然保持一定的增速。 但由于房地产市场景气度持续回落，对房地产开发投资也造成了很大的负面影响。一方面是由于国家紧缩性的货币政策导致开发商资金紧张；另一方面，市场低迷也导致开发商信心不足，均制约了房地产投资的增长。 价涨量跌，市场开始实质性的转变 2008年1-11月，南宁市商品住宅新增供应共397.33万㎡?，比去年增长了10.58%；商品住宅成交均价为4071元/ ㎡ ，同比上涨了19.59%；商品住宅共备案成交336.82万㎡ ，与去年同期相比减幅高达36.82%。 南宁市场新增供应持续增长，成交持续萎缩，市场存量不断加大，最终导致市场呈现供大于求特征，商品住宅供求比为1：0.85，买卖双方定价能力发生实质性转换。 展望2009，南宁楼市何去何从？ 2009年南宁房地产市场的走势受两方面因素的制约和影响。 一方面是利空因素 国际金融风暴继续肆虐，经济下行已成定局，在内外宏观经济双重负面影响下，我国房地产市场必然同步下行。 ?另一方面是利好因素 国际方面，主要国家联合救市，有助于抑制金融风暴的进一步恶化，一定程度上减轻我国经济和楼市面临的外部压