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富豪.博文府第营销整合策略方案 天意天映营销机构 2005年1月 天意天映公司的优势 天意天映公司的理念 天意天映公司简介 公 司 架 构 双流的市容市貌发生了巨大变化， 正在由县城向城区转变 区域经济的快速发展， 使双流成为区域居民购房的集中点 社会中坚力量的消费能力大大提高，工作强度亦大大增强。导致他们的生活习惯与传统渐行渐远 房地产的发展带动了居民在住房消费方面的逐步成熟。 消费者对居住的理解转为对广义居住空间的需求 家庭轿车在双流中上层人群中快速普及，居住空间大幅 拓展 自身的发展已达到一定程度，更为关注子女的成长 总结： 竞争特性一 竞争特性二 竞争特性三 竞争特性四 竞争总结 年龄界定 消费群界定 操作团队简介 徐震 天意天映公司销售总监 代表项目：心怡左岸花都 、缤纷假日 邹琪 天意天映公司策划总监 2003年成都房地产10大新锐、 2004年度中国房地产策划50杰 代表项目：心怡左岸花都 赵咏：天意天映公司广告部经理 代表项目：建信奥林匹克花园 、望江嘉苑、交大都市花园 曾奇：天意天映公司招商部经理 代表项目：芙蓉古城、置信怡都城 吕军：天意天映公司项目经理 代表项目：森桦苑 销售模式的建立 特点 1、轻松、惬意、亲和力强； 2、销售人员予以咨询、展示、亲和力强的职能和印象； 3、客户、同行业等任何来现场购买、参观、学习的人，奉献尊贵、享受无限优越。 操作平台 1、标准、专业化的销售组织管理系统 2、标准、专业化的销售运作攻击系统 根据本项目的特点，建议建立情景营销模式 “情景营销”是现代房地产销售技术的一项重要方式，是整合销售现场与工地包装、多种销售资料、生活方式提前实现、人员营销、住宅形态现场模拟等多方面营销技术的先进销售技术。其出发点在于把握客户心理和动机，充分的利用设定的生活模拟程序，使看楼者进行一次体验式消费，达到使他们触景生情从而购买的目的 体验与情感共振：所谓体验，就是发展商以销售人员服务为舞台，以住宅产品现场为道具，环绕着客户，创造出值得客户回忆的一种活动 情感共振与过去的商品消费和服务消费是显然不同的：它不是外在的,而是存于每个客户的心中，是个人在形体、情绪、知识上参与的所得。一个人的体验永远不会与他人完全一样，因为，体验来自个人的审美与特定事件、特定环境的互动。让客户在购买的过程中就体验到未来生活的情景与模式，使他们觉得那种高于现实的生活是抬手可及的，这就会大大触发他们的购买激情，从而使他们会努力想办法克服自己在购买上的的难处，达到购买。 情景营销销售程序设定 （一）总体定价策略 本项目适宜以适中价位入市，采用快速拉高的价格策略，完成项目的快速消化。 （二）定价原则 1、符合主力客户群需求 首期款、月供款、认知价值（地段、发展商） 2、使发展商获得同地段可实现的合理利润 A、对本地段物业综合均价的评估 B、于本物业质素进行的物业类比可实现价值评估 3、实现价格的竞争性 （三）均价 一期 1880元/平方米； 二期 1980元/平方米；冲击2000元/平方米； 三期 2180元/平方米； 整体均价达到 2050元/平方米～ 2080元/平方米 （四）付款方式制订建议 价格是对客户消费行为最具有影响力的敏感因素，也直接关系到发展商的资金回笼和利润收益。付款方式是对价格因素影响调节的一个重要的调和剂，也是周边市场竞争的晴雨表。对于本项目，我们建议：付款方式采用较为优惠的策略，以降低置业门槛，让我们的每个目标客户群在现有支付能力下，能够轻松地作出投资决定。 改变双流项目目前的市场形象，拉近与文化的距离 产品超乎想象，凸显社会主流气质。 媒体组合 销售价格策略 销售价格策略 销售价格策略 [ 项目推广任务 ] 项目推广任务 [ 定位说明 ] 品牌定位 70’生的人是经历社会变革剧烈的人，儿时梦想纯又纯，工作后，经过市场与职业的洗礼，梦想几乎已经被现实完全埋葬。 但是，人总有梦想，哪怕就是一瞬间。 谁激发了他们的梦想因子，谁就会在他们心中留下深刻印象，并且得到极高的好感 品牌定位 选择房子是痛苦的事：房子普遍不能令人满意。稍好一点的价格太贵。 难道70’的人只能埋葬自己对美好生活的梦想而选择并不如意的生活居所？ 本项目力图通过非常规手段，改变项目在市民心中的形象与价值，避开周边楼盘同期推出形成的竞争，使之成为区域内特殊的人文社区。