上海玫瑰里别墅项目媒体推广建议营销策划方案.doc

上海玫瑰里别墅项目媒体推广建议营销策划方案 玫瑰里12月媒体推广建议 时间：2010年11月22日 市场及周边竞品概况 在中央第二轮调控之下，紧随着上海调控细则的出台，“限购令”、“房贷收紧”、“限制 异地购房”等政策直指别墅市场，开发商的敏感度强于购房者，所以供应大幅下挫而成交只 小幅下滑，因此形成了10月别墅市场供不应求的格局，供需比高达1：1.9。并且独立别墅价 格再次上涨，形成连续4月的直线上升趋势。 近期别墅市场简析 15.27 -13.42% -13.74% —— 同比浮动 2.57 25067 48201 成交价格 129 4.52万 0 独栋 -22% 695 成交套数 -15.11% 14.33万 成交面积 ㎡ -34.41% 9.91万 供应面积 ㎡ 同比浮动 联排 十月份上海别墅市场基本供需情况 上海别墅市场近两年成交走势 上海别墅市场近期价格浮动情况 新政的出台短期内会对别墅市场的成交量造成影响，但从别墅用地供应量及比 例将进一步减少的趋势分析，中长期别墅市场会由于其稀缺性而依然看好。当 然，随着“限购令”的面世，购房者对别墅产品将有更高的追求，所以未来别墅 市场将更看重产品力。 就近期别墅市场整体而言，高端豪华别墅产品以及价格较大众化的经济型别墅的两级市场备受关注，青浦、松江、宝山、嘉定、奉贤、南汇等相关板块的热点区域依然是关注焦点。 13187 3 606 青浦北部 金城上品（夏阳金城二期） 9 21195 4 996 松江泗泾 山语原墅 7 18881 5 1327 松江九亭 颐亭花园 6 27286 11 2173 青浦徐泾 观庭 四荷艺墅二期 2 20594 2 495 松江九亭 朗庭上郡苑 10 25243 3 648 青浦北部 绿地逸湾（一期） 8 18387 7 1871 松江泗泾 泗泾颐景园 5 26341 10 1961 松江泗泾 合生国际花园 4 17623 9 2162 青浦新城 帕缇欧香苑二期 3 14743 36 8194 青浦朱家角 海上湾华庭 1 成交均价 成交套数 成交面积 板块 项目名称 序号 近期大虹桥相关板块联排别墅成交情况（2010.10月） 88 124 79 成交套数 21788 28058 2010-9月 20809 208#004699079 2010-10月 20256 19557 2010-8月 成交均价 成交面积 时间 大虹桥相关板块联排别墅近期变动情况 由于华漕、金虹桥两大版块内近期鲜有别墅新盘推出，因此以青浦、松江两区的相关区域为重点参考对象。离虹桥枢纽距离较近的青浦区，由于近期别墅项目的集中供应，以及海上湾、帕缇欧香等项目的热销，成交量持续走高；相比之下松江区的九亭、泗泾等板块供应量已经趋于稳定，别墅新盘推出相对较少。 就价格而言，单价两万以下，性价比较高的经济型别墅还是占有重要份额。 受整个市场的影响，十月份的成交量虽然比之九月份有明显下跌，但由于九月份整个住宅市场的阶段性“井喷”，因此与八月及之前几个月相比，成交依然比较稳定。 周边区域在售竞品简析（一） 项目名称：绿地逸湾（绿地河流岛） 所属板块：青浦北部板块（华新镇） 物业类别：别墅（双拼） 总占地面积：11万平方米 别墅容积率：0.4 别墅户型面积： 190㎡ 220-230㎡ 280㎡ 推案情况：总共48栋双拼别墅，2010年10月16 日，推出一期20套别墅房源。 绿地逸湾报价走势 30000 34800 30000 开盘至今实际成交均价：25243 该项目区位图 绿地逸湾（河流岛） 一层 二层 三层 地下室 绿地逸湾户型图（192㎡） 1. 位处华新镇未来核心区域，大虹桥规划辐射圈旁，4条高速（苏沪高速、沪宁高速、嘉金高速、A9高速）； 2. 三面均为天然水系环抱，同时内部还有长达1500米的自然水岸线蜿蜒而过，将公寓与别墅自然分割，既保证居家的私密性，又营造了亲水的自然居住环境 ； 3. 社区绿化率高达40%，别墅社区三面环水，每户附送全景式空中院落，更有43米超大栋距 ，附送独立车库，最大700㎡私家庭院。 该项目卖点（优势） 该项目开盘至今成交明细 该项近期主要推广方式： 1 中山头公园龙之梦巡展（2F入口处）. 2.双拼别墅最低价格17888/平起（总建筑面在271平方米以上），在11月20日前现场定房再送30万元精装修费用（可享受折算总价）。 共计3套 该项目总评价 1.从地理位置上，该项目所在的华新镇紧邻华漕镇，是距离玫瑰里较近的在售新盘别墅项目，同属大虹桥板块，配套资源上甚至可与本项目共享； 2.在建筑风格上，与本项目类似，同为英式都铎风格别墅，在建筑外立面和屋顶、烟囱等细节方面极为相似，从户型结构来看，最小190㎡的空间非常紧凑