置业顾问的基础知识与礼仪(整体)培训.docVIP

第 PAGE 16页共 NUMPAGES 16页 置业顾问培训（知识基础） 学习的最有效方法 学习的金字塔 两周后我们大概记得什么 记住多少 行为方式 涉及本质 我们说过和做过的事 记得90% 实际做事 主动 模拟实际经验 做一场引人注目的演讲 我们说过的事 记得70% 做非正式演讲 被动 参与讨论 当场看到事情完成 我们听过和看过的事情 记得50% 观看示范说明 看展览示范 看电影 我们看过的事 记得30% 图像 记忆 我们听过的事 记得20% 听 讲 我们读过的事 记得10% 阅 读 课程目录 第一章 基础知识…………………………………………第01-12页 第二章 素质礼仪…………………………………………第12-14页 第三章 市场调研…………………………………………第14-16页 第一章 基础知识 第一节土地制度与政策 1、我国目前的农村土地制度现状 我国实行土地的社会主义公有制：即全民所有制和劳动群众集体所有制并存。 ①全民所有制：即国家所有，由国家拥有所有权,国有土地主要分布在城市地区，称之为市地； ②劳动群众集体所有制：由农民集体拥有所有权，集体所有制土地几乎全部分布于农村，称之为集体农用地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定归国家所有之外，其余均属农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农用地尽管归集体所有，但法律规定，农民集体并不能直接对土地进行交易这正是我国政策环境下同属土地社会主义公有制的两种所有制形式区别所在：一个可以直接对土地进行交易而一个则不能。 2、 土 地 出 让 （1）国有土地使用权出让概念 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。 土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。 （2）国有土地使用权出让政策 土地使用权出让必须符合土地利用整体规划、城市规划和年度建设用地计划，根据省市人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积，并且有计划、有步骤的进行。出让分每幅地块、面积、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，按照国务院的规定，报由批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。 （3）国有地土使用权出让方式 ①招标方式 ②拍卖方式 ③协议方式 ③挂牌方式 ①招标方式：招标出让是指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标者出发投标邀证，通过各摊贩标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。 ②拍卖方式：拍卖出让是按指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的办法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。 ③协议方式：协议出让指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 ④挂牌方式：挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限出让将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者行为。 年 限 及 取 得 方 式 （4）国有土地使用权出让年限 居住用地 70年 工业用地 50年 教育、科技、文化卫生、体育用地 50年 商业、旅游、娱乐用地 40年 综合或其他用地 50年 （5）取得建设用地的方式 出让——有偿取得方式，就是土地使用者，通过向 国家缴纳土 地使用费出让金取得土地使用权。 划拨——无偿取得的方式，就是国有土地使用者，通过国家行政划拨方式取得土地使用权。 划拨土地的概念及特点 划拨概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 划拨特点：使用无年期限制;未经批准，不得出租、转让、抵押; 未经批准，不得改变土地用途;只缴纳有关税费，不缴纳土地有偿使用费。 国家允许划拨的土地有：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地 第二节 房地产及房地产业（概念类） 1、房 地 产 　 （1）、房地产发展史 阶段/时间 中国发地产发展阶段 第一阶段 1978至1991年 理论突破与试点起步阶段： 19