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泰州广信.台湾商城营销策划全案 　 一 市场篇 第一部分 项目市场情况分析 泰州市城市发展综述 　泰州地处江苏中部、长江下游北岸，与苏州、无锡、常州、镇江隔江相对，是长江三角洲15座中心城市之一。泰州历史悠久，人文荟萃，是施耐庵、郑板桥、梅兰芳故里，中国人民解放军海军诞生地、春兰集团、扬子江药业集团摇篮，为江苏省文明城市、江苏省历史文化名城，历史上就是苏中地区的政治、经济、文化和交通中心。宁启铁路、新长铁路经过泰州，另外，江阴大桥将泰州、上海、苏南连为一体。 项目基本情况 　广信台湾商城位于泰州市高港区的商业中心。在商城半径3公里内：有政治行政中心、文化中心、医疗中心、农贸集散中心、生活居住中心、学校、银行。广信、台湾商城总规划用地42011平方米，总建筑面积136810平方米，规划分为三期开发： 第一期为超级百货和大型超市，建筑层次为5层，建筑面积11232平方米，为产权式商铺全装修房。第二期为主题式商业内街。5层。建筑面积为64478平方米。三种方案：一、全国最大的药品批发城。二、长三角体育用品批发市场。三、苏北、鲁南地区的小商品批发集散地。第三期为产权式酒店，建筑层次为地上18层，地下1层，建筑面积为60000㎡，其功能为吃、住、游、乐、玩、休闲健身中心。 第二部分 项目SWOT分析 1.项目优势Strength and Opportunity) 商业背景优势：项目所在地为泰州市高港区认可度最高、最繁华的商业区域； 地段优势：三面邻街，处于大十字黄金角，居于城区主干道路交汇处； 功能优势：本项涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游等多种业态，融多种功能于一身的； 规模优势：商业面积近130000平米，超大规模，地标建筑，便于产生人气聚合效应； 潜力优势：随着城市经济的发展，高港已逐渐成为泰州发展潜力最大的地区，投资开发潜力巨大。此现状，不仅代表高港区具备良好的经济发展前景，更说明土地、地产项目都将有极大的升值空间。 6) 政策优势：本项目是高港区政府头号形象工程，将成为高港区标志性建筑，将得到相关部门的更多关注和支持，并有望获得相应政策倾斜。 2.项目劣势Weakness and Threat) 1) 体量较大：以高港区以及泰州市现有经济发展水平、城市规模、居民消费水平及消费人气聚集等因素看，单靠本地消化有一定难度； 2) 同类产品较多：本市的同类商业项目较多，同时，在未来6个月中，仍会有2-3个项目开始运作，给本项目的销售及价格均造成极大压力，如泰州铜锣湾广场，鹏欣丽都等。 3）竞争激烈：随着高港区经济的加速发展，必将有更多商家到此地投资，不断出现新的商业项目，将分散有限的消费群体。 第三部分 目标客户群体分析 ?1) 原台湾商城一期的投资经营者； 2) 高港区相关业态零散经营者； 3) 看好本项目前景的商铺投资者； 4) 看好高港商业发展前景及本项目升值潜力的投资者，以泰州市及周边四市两区的投资者、经营者为主； 5）服饰、餐饮等品牌店的加盟店、连锁店； 二.营销思想定位篇 经营业态定位 广信台湾商城二期的业态定位为：超级大卖场、轻纺大市场、小商品大市场、手机/电脑/文体大卖场、家具大卖场、美食/娱乐/休闲城 项目运作方式定位 出售产权商铺，规范经营业态由商铺产权所有者经营。 对大卖场部分保留产权，出售一定年限的经营权或出租，以增加开发商投资收益； 项目形象定位 项目的形象定位应该全面地反应本案的优势，因此本项目的形象定位应十分清晰，也是我们在广告总精神中要着力表现的核心内容，同时，该形象定位必须要能树立良好的品牌概念，为本项目在客户群中的认知增加砝码。 ??? 核心内容为：交通枢纽，迅对接市中心；；。 第一部分 现场销售组织及管理 一、汇报程序 二、工作程序 三、人员培训 四、管理制度 五、客户信息整理及反馈 第二部分 广信.台湾商城发售工作流程 附件一：《客户访谈记录》 附件二：《销售人员日报表》 附件三：《每周客流量统计表》 附件四：《销售报告》 附件五：《现场主管对项目经理意见反馈报表》 五.营销组织建设篇 （１）营销组织的构架 1、营销总监1名 工作职责： 负责营销部门全面工作，制定营销部门工作计划、工作制度并组织实施； 组织制定部门营销部门营销管理方面的规章制度，经批准后贯彻实行； 制定市场开发及推广实施计划； 掌握市场动态，策划和实施广告宣传活动； 制定营销策略，保证销售计划的完成； 建立营销渠道、管理渠道中的战略伙伴； 2、营销部经理1名 工作职责： 按照公司总体的发展战略，制定公司公关策略和实施方案； 制定销售和销售流程，拟定销售计划，执行并反馈； 监督、汇报部门销售任务的完成情况，控制并管理销售部门的整体业务发展，并对现场售楼处进行管理； 建立和保持与政府部门及新闻媒体的良好