天津某地块项目合作方案2009.pptVIP

* 天津某地块项目合作方案 2009月7月 1 天津房地产市场研究 一轴两带三区，带状延伸为主，形成由中心城市、区县新城、中心镇、一般建制镇构成的市域城镇结构。 “一轴”是指：“武清——中心城区——滨海新区核心区”发展主轴； “两带”是指：“宁河——汉沽——滨海新区核心区——大港”东部沿海发展带和“蓟县——宝坻——中心城区——静海”西部城镇发展带。 “三区”是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部“七里海——大黄堡洼”湿地生态环境建设区、南部“团泊洼水库——北大港水库”湿地生态环境建设区，主要发展生态优势。 天津城市发展规划 以“中心城区滨海新区核心区”为主体，结合东部沿海发展带，构筑“T”型组团式布局结构。 以中心城区为主中心，以滨海新区核心区和海河新城为副中心。在外围发展居住就业综合型城市组团，利用河流、湿地等自然生态条件，构筑网络状绿地及开敞空间系统。 公共设施布局形成“一主一副多核”的空间结构。 “一主”指市级公共设施主中心，位于中心城区的海河两岸地区。 “一副”指市级公共设施副中心，位于滨海新区核心区。 “多核”指多个区级、组团级公共设施中心。 天津城市发展规划 中心城市包括中心城区及外围地区和滨海新区，主要发挥其对环渤海地区乃至我国北方的吸引、辐射和带动作用。 强力促进中心城市发展 中心城区积极发展金融、商贸、科教、信息、文化等高端服务职能，并安排必要的居住功能，重点建设客运交通枢纽，适当发展都市型工业，形成城市功能完善、生活服务设施齐全，立足环渤海，面向东北亚的我国北方经济中心。 外围地区重点发展高新技术产业、现代制造业、教育科研等专业化职能，接纳中心城区人口和工业外移，分担中心城区压力。 滨海新区立足天津、服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心。具体为：国内外资本投向的重要聚集地，现代化的世界性加工制造基地和物流中心；东北亚地区经济合作的前沿；促进环渤海区域经济加快发展的突破口；京津冀区域经济合作的切入点；天津市经济发展的引擎，国际港口城市的标志区。 天津城市发展规划 2009年1-5月份天津市房地产投资额累计达231.99亿元，同比增长11.3%，较07、08 年相比增长水平有了较大下降；天津房地产投资在年初经济危机大环境的影响下出现有所减缓的趋势，目前地产市场处于较为“疲软”的状态。缩减投资规模所带来的下降形势将視国内经济的回复情况而定。 2009年1-5月份天津市房屋施工面积同比下降了1.9%，整个房地产市场观望气氛较浓，投资比较谨慎。 天津房地产市场研究 2008年，天津市土地成交面积3880.43万平方米，成交居前的分别是工业用地、居住用地和综合用地。其中，工业用地从2007年实施公开招拍挂以来供应量及成交量均明显提升。 2008年从天津市各区域土地成交情况来看，滨海新区已成为天津主要的土地成交区域，为1567.1万平方米，排名第一，占总成交面积的40%； 可见滨海新区是目前市场投资的热点，随着天津市新家园计划及卫星城的逐步延伸，滨海新区将承担未来城市的各项功能。 天津房地产市场研究 竞争关系界定：区域面临竞争压力较大 外部竞争 区域竞争 内部竞争 项目所在区域与核心区域竞争 项目所在区域与城市重点发展区域竞争 区域内项目的竞争 滨海新区板块 天津区域板块 区域房地产市场研究 本案 2008年塘沽区商品住宅市场供求矛盾日益严重。11月份新增供应普通商品住宅面积104146.48 平米，连续三个月出现超过10万平米的供应，但成交量不足导致塘沽市场供求严重失衡。09年塘沽的供给量继续加大，再加上大量没有去化的存量，未来区域竞争十分激烈。 区域房地产市场研究 天津写字楼主要分布在“一区四线”上，“一区”即小白楼地区；“四线”即南京路沿线、友谊路沿线、中山路沿线、十一经路沿线；其他商业繁华地区也有零星分布。 天津写字楼总体分布在“一区四线”上 天津写字楼市场研究 塘沽区内写字楼分布较为分散，主要分布在新港附近，商业中心的解放路附近，区政府附近，以及杭州道附近，规模都不太大。 滨海新区办公物业分布——主要集中在开发区与塘沽市区 区域写字楼市场研究 响漯湾 商务区 塘沽区现有写字楼集聚区 开发区现有写字楼集聚区 天津国贸航运服务区 新港写字楼集聚区 本案 本案处在响漯商务区，海河南岸，靠近塘沽区中心，与外滩公园隔河相对 天津现有五星15，四星37家，三星20家。其中五星级酒店，主要分布在滨海区与小白楼商业区，分别为5家和4家。四星级酒店主要集中在三个区域，其中小白楼商业区8家，滨江区9家，国际展览中心7家。而在2005年天津仅有6家五星级酒店，14家四星级酒店，可见天津的酒店供应和增长的速度较快，随着供给量的不断增多，这将给市场带来压力 天津酒店市场研究 目前天津的高级酒