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成都驷马桥项目策划总案 目 录 第一部分 国家宏观政策篇 一、成都市场经济发展态势 一、成都房地产政策背景 二、近年来房地产发展态势 三、成都房地产市场概况 四、成都住宅楼盘市场概况 五、2006年成都各区域历史售价一览 第二部分 项目分析篇 一、项目概况 二、项目区域浅析 第三部分 项目定位篇 一、项目发展建议 二、方案设计建议 三、项目定位方案 第四部分 项目广告推广篇 一、我们的策略方向 二、案名建议 三、项目主题slogan确定 四、文案表现方向 五、推广工作进度计划 六、媒体运用手段及策略 七、营销资金计划 第五部分 公司简介 第一部分 国家宏观政策篇 一、成都房地产政策背景 1.1.1政策背景 从2005年开始，国家根据房地产价格上涨过快和投机炒房的状况，加强了对房地产市场的宏观调控，连续出台了一系列调控政策，主要目的是从宏观管理的角度，改善房地产的投资和需求结构，控制房地产投资总量增长过快的局面，防止泡沫的产生，使国民经济保持持续、健康、稳定的发展。2006年房地产市场进入了一个新的调整期，国家根据房地产价格上涨过快和投机炒房的状况，继续加强了对房地产市场的宏观调控，连续出台了一系列调控政策，由建设部、中国人民银行以及银监会联合制定的《房地产抵押估价指导意见》于3月1号起施行，以规范房地产抵押估价行为，防范房地产信贷风险；2006年3月，国务院公布今年工作要点，提出继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题；国家税务总局下发通知，调整房地产开发企业所得税征管办法，规定房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠；2006年4月，中国人民银行宣布，从4月28号起上调金融机构贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率上0.27个百分点，其他各档次贷款利率也相应调整；2006年5月，温家宝总理主持国务院常务会议，认为少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，提出改善商品房结构、严格土地管理等六项措施。2006年5月，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，公布延长全额征收营业税年限，房屋建筑面积90平方以下的个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%等措施。所以2004年被称为房地产“政策年”，2005年被称为“宏观调控年”，2006年是中央和地方政府上下结合、条块结合，房地产市场新政的“组合拳”基本成为一套完整的体系。??? 在国家进一步加大房地产宏观调控力度的同时，成都市也及时采取一系列有力的措施，力促房地产市场持续、稳定、健康发展。包括继续按照“引导高端、调控中端、保障低端”的房地产市场发展思路，采取多种措施，保障了成都房地产市场健康、持续、稳定发展。一是完善公共住房制度。对经济适用住房“按照标准、提前登记、按需建设、保证供应”，对符合条件的购房户，只要不挑不拣，满足供应；对廉租住房对象实行“应保尽保”,适当调整保障比例，扩大保障面，尽快出台解决中低收入居民住房问题的方案。二是增加土地供应量，加大普通商品住房供应。坚持土地供应与住房供求状况、城市规划相结合，做到“以价定量，以量控价”。三是规范市场秩序，加强市场监管。严肃查处破坏市场秩序的违法违规行为。四是进一步加强舆论宣传，引导理性消费。五是开展住房状况调查和需求预测工作。成都市先后进行了各郊区(市)县人均住房面积普查、九城区人均12平方米以下住房困难家庭普查、成都市低保户住房调查等专项调查，以及对未来三年的住房需求总量和土地出让规模进行了预测，从而为科学制定住房供应规模提供了依据。 02年 03年 04年 05年 施工面积 1597.64 1288.33 2254.8 2252.92 新开工面积 659.65 768.06 1093.45 955.32 竣工面积 716.34 790.29 897.96 700.49 销售面积 638.12 743.58 897.96 1019.63 商业 02年 03年 04年 05年 施工面积 236.22 240.40 323.5 467.49 新开工面积 66.34 76.02 153.16 177.06 竣工面积 54.69 94.88 81.46 115.05 销售面积 41.25 48.99 58.89 89.95 从上述可以看出，从2002年开始，成都房地产市场进入了一个快速平稳增长的阶段，供应和需求比较强旺，市场整体均价平稳中有上升， 市场空置率呈逐步下降趋势。 横向比较，成都的房地产市场综合水平在中西部前列，与沿海发达城市的差距正在缩小，随着成都在西部开发战略地位的突出，整个房地产市场有很大的发展空间。 三、成都房地产市场概况 1.3.1房地产开发投资规模日益增大 　　从1997年开始，房地产投资开始进入