房地产企业成本核算及涉税税种与纳税筹划.docVIP

成本核算之房地产成本的构成 房地产的成本包括九个大类： 第一部分 土地获得价款 ：指为获取土地开发使用权发生的各项费用。一般包括： 土地出让金 合作款项 拆迁补偿 红线外市政费用 第二部分 开发前期准备费 ----指取得土地开发使用权后，在项目开发前期的费用。一般包括： 设计费 ----从规划到施工图的全部设计过程产生的费用； 报批报建费用 ----向政府缴纳的规定费用； 三通一平费用 ----通水、通电、通路和场地平整产生的费用； 临时设施费用 ----项目部办公室、项目围墙、临时水电费用； 第三部分 主体建筑工程费 ：项目开发过程中的建筑费用，包括： 基础费用 ----建筑的地基与基础费用； 结构与粗装修费 ----完成地面以上的结构与基本装修的费用； 门窗工程费用 ----室内外门与窗的费用； 公共部位装修费用----外立面、公共部位的装饰与装修费用； 室内精装修费用 ----对精装修交付的房屋的装修费用； 第四部分 主体安装工程费 ----指项目开发过程中的室内安装费用，包括： 室内水电安装费用----室内各类水电相关工程费用； 电梯安装费用 ----高层建筑的电梯费用； 消防系统费用 ----防火所必需的消防设施费用； 智能化系统费用 ----业主安全保护、通话、访客系统等费用； 1、你所了解的智能化系统包括哪些？ 答案：防盗（摄像头、监控室）系统、对讲（对讲机）系统、车库进出（IC卡）系统、门禁（IC卡、密码、指纹）等。 第五部分 社区管网费 ----指项目管网配套费用，包括： 室外给排水费用 ----小区接入市政自来水、排水至城市排水系统费用； 室外采暖费用 ----小区接入市政采暖或自行建设采暖设施费用； 室外燃气费用 ----小区接入市政燃气的费用； 室外电气与高低压费用----小区从市政供电网络引入电至各家各户的费用； 第六部分 园林环境费 ----指项目内的景观费用，包括： 道路广场费用 ----小区建设道路、广场的费用； 绿化建设费用----小区内用于绿化工程的费用； 小区围墙费用 ----小区围墙、组团围墙的费用总和； 室外照明费用 ----各种照明所花费的费用 零星设施费用 ----各类未细述的设施费用总和 第七部分 配套设施费----指项目内为业主服务的各项配套设施费用，包括： 会所费用 学校费用 物业用房 垃圾转运站 第八部分 开发间接费 ----指项目开发直接相关，但不能明确属于特定开发环节的费用支出以及项目营销设施建造费等费用，包括： 工程管理费 ----项目发生的行政、监理、造价咨询等费用 资本化利息 ----项目使用资金的利息 营销设施建造费----非临时性销售大厅、样板房等建造费用 物业完善费 ----物业维修基金与请物业公司配合项目的支出等 第九部分 期间费用 公司管理费----公司发生的但无法明确到项目上管理费用 营销费用 ----营销部门行政费用、广告、销售代理等营销费用 回顾一下：房地产项目成本组成 土地获得价款 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费： 房地产项目成本组成 开发成本 社区管网工程费 园林环境工程费 配套设施费 开发间接费 期间费用 开发成本+期间费用=完全成本 成本核算之成本核算对象的确定 哪些是核算对象呢？ 在某项目中包括： 5栋6层住宅； 2栋11层住宅，底层是可售商业； 2栋24层住宅，其中一栋进行了室内精装修； 配套幼儿园； 配套会所。 成本核算对象的确定原则： 可售性： 配套的会所、学校 差异性 精装修房与毛坯房、多层洋房与普通多层 功能区分 底商与上部住宅 便于成本费用的归集 楼栋、单元、户型 一期开发完毕的项目： 按独立别墅、联排（双拼）别墅、多层洋房、普通多层、小高层、高层、超高层、独立商业、底层商业、写字楼、可售车位等不同的可售产品类型划分成本核算对象。 成