新天地商业街招商策划方案.doc

新天地商业街招商策划方案 一、项目背景：1、项目介绍巨龙新天地项目位于句容市的，即以人民南，华阳南路以西，西大街延长线上。句容新天地地块长米，南北宽米，总用地面积平方米，被定位为句容市标志性建设项目。其中，商业建筑面积平方米，规划总建筑面积 平方米，前有米宽的步行街。句容新天地面对句容唯一的公园——葛仙湖公园。巨龙新天地项目计划投资 xx万元，目前商城已完成负一层和地面的施工，预计2007年6月封顶，2007年10月正式开业。2、基本数据3、句容市基本状况句容市地处苏南，紧邻南京，是南京的东南门户，素有“南京新东郊、金陵御花园”之美誉。全市总面积1385平方公里，人口60万，句容市区居民19万。辖16个镇、1个街道办事处和1个省级经济技术开发区。句容区位优越，交通便捷，沪宁高速公路横穿东西，宁杭国道纵贯南北。从高速公路句容道口到南京只需半个小时，到上海仅两个半小时。句容是一座具有2100年多年悠久历史的文化名城，是江苏省最早建县的13个文明古县之一。句容处于上海经济区和南京都市圈的核心圈层，是国务院最早公布的对外开放地区之一。近年来，句容市始终把提高经济发展水平作为党委、政府工作的基本出发点，坚持以发展财源型经济为取向，把招商引资、项目推进和改善发展环境作为经济工作的着力点，把大力实施开放型经济和私营个体经济“双轮驱动”作为经济发展的主体战略，经济保持较快增长。开放型经济和私营经济创历史新高，全年协议利用外资5.03亿美元，实际利用外资1.18亿美元，两项指标均名列镇江市第一，实现“三连冠”，实际利用外资跃居江苏省县级市前八强，目前，外商在句容兴办的企业已达400多家，涉及制造业、加工业、农业开发、旅游三产开发等诸多领域，句容正在形成自行车产业链、光电产业链、建材产业链、工艺玩具产业链四条产业链。4、句容旅游资源:茅山——国家AAAA级风景名胜区，江苏省甲级风景区，著名的道教胜地。素有“第一福地，第八洞天”之称，以神、奇、怪、谜、特而享誉海内外。纪念碑下放鞭炮响军号成为世界一绝。年游客100多万人次，现已设立旅游经济开发区。宝华山——省级自然保护区，国家森林公园。享有佛教“律宗第一山”之美誉。其“林麓之美、峰峦之秀、洞壑之深、烟霞之腾”为四大奇景。瓦屋山——有江苏“九寨沟”之美誉，以原始的自然景观，良好的生态环境，展示着自然、淳朴之美。二、项目分析：1、商业气氛和投资环境处于基础阶段巨龙新天地位于句容市市政府西500米，句容市是国家级旅游城市和“三高”农业基地，但大规模、现代化的企业和工厂比较少，工业支柱产业薄弱。全市外来人口比例较镇江其他地区低。因此，在句容消费的人多是本地人。句容的投资环境和商业气氛较一般，区内市政配套不完善，街区环境和质量较差。从总体上来说，句容的商业气氛不浓，受其地理位置、人文习惯、支柱产业的影响，有浓厚的小城镇特点。商业网点比较分散，没有商业经营概念，目前商业的中心不是十分明确.句容的商业消费主要是解决生活的基本消费，属中低档消费层次。市民大件商品和品牌商品的消费倾向于外区域，如南京等地。2、商业以临街商铺为主。句容市的主要商业街道——北大街、人民路、华阳街是街铺经营的天下。华阳市场是服装消费比较密集的街区，经营环境虽然不算太好，但也算得上是句容市的专业市场。商厦主要有x路的x商场、x路的x等，经营不能摆脱街模式，购物环境很差，经营状况不好，经营周期一般不超过两年。3、句容市的商业经营方式落后商铺普遍经营不旺，日渐衰微。在商铺租金水平普遍低下的情形下，经营者仍然不愿意进场经营。商铺不成规矩，这是句容现有商铺的先天缺陷之一。商铺普遍规模过小，功能定位比较单一，不足以形成综合的消费场所，因而难以保证商场的消费人流。缺乏具有影响力的核心客户进驻经营。商铺缺少各行业核心客户经营，难以吸引人流进入商场；商场的租客组成和经营方式与街铺的散铺经营方式没有区别，不足以吸引消费人流，使得进驻的商铺难以维持经营。缺乏统一的经营管理，难以保证商铺的档次。缺乏合理的功能划分与统一招租，使得商户的档次和素质参差不齐，吸引的客户层面不同，也就难以形成共同兴旺的局面。在经营不景的情况下，由于业权分散或经营权分散会造成业主或商家不断降低铺租，如此恶性循环，造成现时商场铺租低下仍无人经营的局面。缺乏严格的经营管理，商铺经营需要良好的经营气氛与稳定的消费人流，一旦个别商家经营不善而关门，会影响其他商家的经营，因此，在商铺的管理当中，需要指定严格的经营规定，保证商铺的整体经营畅旺。配套设施不完善，交通、基建、经营环境比较差。总体上看，句容市整个商业环境气氛不浓，街铺经营自然成市，经营内容以日常非耐用消费品为主流。主要街区的人流量和车流量是比较大的，在经营内容上也有不同的偏重。市调