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云南XX实业集团有限公司 房地产项目开发运营管理规划纲要 （2012-2020） 编 制： 严 彪 编制时间：二〇一二年十二月 一、前 言 本房地产项目开发运营管理规划，主要用于房地产项目开发的全过程并指导项目管理的，为项目管理提出方向和纲领性的文件。是在XX集团“三三战略”总体目标规划的前提下编制，属职能规划范畴，是为实现集团公司总体战略服务的。对明确房地产项目开发职能，规范房地产项目开发流程，建立房地产项目管理机制，以及提升房地产项目开发管理水平有着提纲契领性的意义。 房地产项目运营管理（P0M）：就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（房屋和服务）的过程。因而是一切组织的最基本职能之一。其生产要素包括：土地、材料、设备、人员、信息、资金等。 房地产项目运营管理的特点：把项目开发作为创造和提供产品和服务的过程；对项目开发各系统进行设计、运行、评价和改进；对项目开发过程进行计划、组织、实施和控制。 为适应未来日趋激烈的房地产开发市场及地产行业逐渐进入微利时代和优胜劣的竞格局的需要，实现集团战略意图，建立一个规范的房地产项目开发运营管理体系，打造一支高效、务实、精干、团结的优秀项目开发队伍，提高工程项目管理水平，促进集团地产项目开发管理向科学化、规范化、制度化和精细化发展，特制定本规划纲要。 二、运营愿景 从品质到品牌 建造精品工程，满足客户要求 创造人居价值，共享生态社会 全面实现目标化管理，即建立项目、部门、个人三级的目标化管理 三、运营原则 总体部署、长远规划、突出重点、注重实效 权责明晰、流程规范、科学谋划、精心运作 四、运营管理的职能规划 作为集团房地产运营管理中心（总监），结合集团战略要求，在管理职能中应做到或实现下列管理职能： 提出内部管理机构设置及岗位设立方案 组织拟订项目管理的业务规范和业务流程 确定项目各管理层级的授权 组织制定项目开发的全年、半年、季度和月工作计划 确定和分解项目开发管理全年经营指标 配合财务部门制定项目管理的全面预算 协调各部门之间的工作关系 主持召开项目开发日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作 协调建立项目管理各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评 四、组织结构与管控规划 为适应和满足集团房地产开发战略目标的要求，建立规范化、标准化、专业化的地产管理体系，从组织与职能的关系上，应建立相应的项目运营管理的组织构架： 房地产运营 房地产运营管理中心（总监） 工程 技术部 预结算部 前期开发部 营销策划部 材料设备采供部 项目一部 项目二部 项目三部 总 工 资料档案室 五、运营组织设置目标要求 （1）组织结构科学合理。 （2）机构成员应具备相应的职业资格。 （3）保持相对稳定，并根据实际需要进行调整。 （4）组织应确定各相关项目管理职能部门的职责、权利、利益和应承担的风险。 （5）组织管理层应按项目管理目标对项目进行协调和综合管理。 （6）组织管理层制定项目管理制度。 （7）实施计划管理，保证资源的合理配置和有序流动。 （8）对项目管理层的工作进行指导、监督、检查、考核和服务。 六、运营管控目标规划 总目标：稳健型、专业化、流程化、规模化、精细化 分项目标： （1）项目进度控制目标 以项目经理为责任主体，将项目进度控制总目标进行合理分解，通过计划、实施、检查、改进等手段有效的控制各分目标以期达到总目标的实现。 （2）项目质量控制目标 各项管理工作、行为标准符合国家有关法律法规及公司质量管理体系要求。杜绝严重质量事故，施工质量控制目标为合格，坚持“质量第一、预防为主”的方针和“计划、执行、检查、处理”循环工作方法，不断改进过程控制。 （3）项目安全控制目标 工程设计标准达到“安全、经济、美观、适用”的要求。施工阶段坚持“安全第一、预防为主”的方针，项目管理部建立安全管理体系和安全生产责任制，严格按照《建筑施工安全检查标准》（JGJ59-99）及云南省有关建筑安全生产文明施工法规要求进行管理，杜绝重大事故，减少一般事故，以强有力的手段实施安全文明施工管理。 （4）项目成本控制目标 以不超过投资估算为总目标，建立以项目经理为中心的成本控制体系，明确各管理人员和单位、部门的成本责任、权限及相互关系。 （5）项目材料设备控制目标 根据项目要求确定采购范围，由材料设备采供部统一集中采购。合同中规定由施工方供应的材料及设备由其自行采购。项目部负责现场对材料和设备的检验和管理（包括施工方自行采购的材料及设备），以保证物资供应的质量和及时性。 （6）项目信息管理目标 项目运营管理信息化的水平已经成为项目开发赢得竞争优势的关键力量之一，成为项目运营加强科学管理、推动技术创新、提升核心竞争力的重要因素。 项