浦东星河湾热销分析152457884.pptVIP

浦东星河湾热销分析 2009年8月 仅代表个人观点，欢迎指正 09年项目销售新记录：单日销售264套、单日成交金额达46亿元！均价近50000，大大超过周边35000的均价 地块：浦东的内环，浦东新区花木板块 物业类型： 8栋10—15层的小高层 楼面地价预估：约9000元/平米 装修价格:10000-12000元/平米 本期均价：50000元/平米 规划户数:400 本期首推：322套 绿化率:35% 车位配比: 1:3 总建筑面积:80000平方米 周边情况：地块素质一般，板块内的次新房楼盘，目前价格在每平方米2万至3万元。如上海绿城成交均价在2.5万至3万元/平方米，爱家亚洲成交均价在2万元/平方米左右。 仁恒河滨城：用了半年时间，创造单个项目销售额43亿； 现在，浦东星河湾：只用了一天的时间，创造销售额达46亿！ 地块及周边情况 星河湾的规划及开发模式：沿袭兵营式小高层规划，覆盖率低、楼间距大，均好性强，豪装车库，五星级酒店会所，金钥匙物管 规划、布局，组团设计 沿袭传统兵营式高层小高层规划 布局：“王”字布局，均好性强 景观：一期分为六个组团 容积率Vs建筑覆盖率 浦东星河湾：1.12 VS 12.66% 仁恒河滨城：2.39 VS 8.90% 上海绿城： 2.02 VS 12.00% 户型面积段 219—592㎡ ，以240平米—530四 房为主 酒店，会所 白金五星级酒店：配套同比柏悦 会所 + 公寓 + 健身房 + 宴会厅 车库 4.15m，豪华装修 物管 “金钥匙”酒店式管理 提前一年进驻 北京星河湾 浦东星河湾 星河湾产品品质：沿袭广州、北京星河湾模式，超豪华精装修，大量运用珍贵的石材、名牌厨具卫具和名贵灯具；别墅化户型设计，大面宽、别墅式层高，景观最大化，功能分区奢侈化 名贵石材的大量运用 名贵灯饰 名牌厨具卫具 一梯一户或两户，南北通透 中央会客厅、270度观景窗等豪宅功能细节 配置衣帽间、工人房、超大圆桌餐厅等豪宅功能 面宽：平均在18—24m间 层高：3.6m （比多数别墅的层高还要高 大门：2.7m双开宫廷式大门 走廊：1.5—2m宽 别墅化户型设计 超豪华精装修 厨柜 高级地柜及吊柜 菲林格尔/德国ALNO（艾诺）橱柜 厨房电器 伊莱克斯的冰箱，厨具用的是德格 Teka 德国米勒 浴缸 德国豪式的按摩浴缸 德国当代（Dornbracht） 洁具 主卧的马桶用的是TOTO智能坐厕，次卧用的是杜拉维特的；大理石台面配洗面盆连水龙头，阿波罗淋浴房等 TOTO/杜拉维特/德国当代（Dornbracht） 龙头 汉斯格雅/德国当代 Dornbracht 星河湾的客户：多为浙江、上海人，高度认同星河湾品牌和产品价值，用于自住兼保值；有部分客户为星河湾忠诚的粉丝 基本属性 年龄：客户年龄主要集中在40-50岁之间 来源地：浙江客户、上海本地居多，也有个别来自京广的客户 行业/职位：行业分布较为分散，有制造业、能源、房地产开发、贸易等，职位主要是私营企业主以及大型企业高管 资产资信状况 贷款成数：全部首付四成，并办理六成商业贷款，客户偏向用足资金杠杆 贷款置业次数：客户基本都有多次贷款置业经历，含本次贷款，至少有3次以上贷款记录 资产状况/负债状况：客户的资产通常都在7千万到1亿左右，在中国银行办理业务的5个客户负债情况较好，此前平均只有500-600万左右贷款；而江苏银行办理业务的3个客户负债相对较多。 购房偏好及购房经历 购房目的：多数客户购买星河湾的目的为自住兼保值，同时希望拥有一个高端品质的城市公寓；也有少数客户追随星河湾品牌来购买（一个北京星河湾老业主，在上海星河湾置业） 置业经验：都有多次置业经历，且多数客户有全国范围置业经历。从产品上看，多数客户更愿意购买高档公寓，少数客户有别墅置业经历。从区域上看，客户更倾向购买浦东的高端公寓 购买星河湾关注点：多数客户看中星河湾的品牌、社区环境以及内部精装修。 现场客户花絮： 北京老业主30多岁的郭小姐，连夜“站”车为赶推介会 北京老业主法籍华裔男士狂购9套 广州老业主家庭长途连夜驱车 上海首次购买的业主惊呼：怎么成了菜市场 星河湾的营销：广告注重圈层精准营销，着重纸媒，宣导品牌和圈层；充分利用北京、广州星河湾的老客户开展圈层营销活动 广告策略：品牌+圈层 画面突出圈层； 三地项目联动，注重推广项目品牌 渠道策略：纸媒+圈层活动 高端人群的报刊：中国民航、中国新闻周刊、CNBC、新京报、第一财经日报、南方日报 地产行业的报刊：中国房地产报、安家、红地产 电视、电台：非常少量； 网站：开盘前后以软文为主 开盘前活动：三地老业主推介会； 开盘后活动：波士堂三周年庆典晚会 2009年8月 7日