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精品论文 参考文献 业主撤销权相关法律问题研究 屈继伟 浙江省绍兴市上虞区人民法院 312000 近年来，各人民法院先后受理多起业主行使撤销权的案件。如上海周某等8名业主起诉银泰花园小区业委会要求撤销业委会作出的关于物业维修和动用维修资金的决议；广东万某起诉新天地华庭业委会、东莞市安庆物业管理有限公司等要求撤销业委会作出的更换物业公司的决定。相关案件的裁判结果争议较大，原因在于现行法律规定较为宽泛，裁判尺度难以统一。本文拟对该领域常见问题进行探讨，为司法实践提供借鉴。 一、业主撤销权诉讼主体 （一）撤销权诉讼的原告 有学者认为，在参加业主大会或业委会表决时未提出异议的业主不享有撤销权。其理由在于没有反对则视为同意，既然同意决议，自无撤销之余地。笔者认为，现行法律并未对撤销权诉权进行类似限制。在私法领域，法无禁止即可为。根据《物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十二条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，合法权益受到业主大会或者业委会决定侵害的业主可以作为业主撤销权诉讼的原告；业主大会或者业委会决定违反了法律规定的程序的，任何业主均可提起业主撤销权之诉。 （二）撤销权诉讼的被告 目前，业委会的民事诉讼主体资格已为现行法律和司法实践所认可，故针对业委会决定提起的撤销权之诉，业委会显然为适格的被告。而业主大会目前在我国还主要是以会议的形式履行法定职责，是一种用于形成业主集体决策的制度设计，并非一种法律实体。[ 杨立新、梁清：《物权法规则适用》，吉林人民出版2007版。] 故现行法律未赋予业主大会民事诉讼主体资格。那么针对业主大会决定提起的撤销权之诉，应当以谁为被告？笔者认为，鉴于业委会相当于业主大会的常设机构，业主大会会议由其组织召开，相关材料由其收集整理，决定也是由其代为作出、公布和执行，且业主大会决定是否被撤销与其存在法律上的利害关系，故针对业主大会决定提起的业主撤销权之诉亦应当以业委会为被告。 （三）撤销权诉讼的第三人 司法实践中发现，业主撤销权之诉的裁判结果大多涉及第三人之利益。该类案件最常见的表现形式为：业委会与新聘用的物业公司签订物业服务合同后，业主起诉要求撤销业委会作出的聘用物业公司的决定，人民法院的裁判结果在一定程度上影响着新签订的物业服务合同能否继续履行，故物业公司显然为该诉讼的利害关系人。笔者认为，为了保障第三人合法权益，在类似诉讼中，人民法院可以依职权通知利害关系人以第三人的身份参加诉讼；利害关系人亦可主动向人民法院申请以第三人的身份参加诉讼。 二、业主撤销权之诉的裁判思路 （一）涉及业主合法权益的撤销权之诉 笔者认为，针对业主以合法权益受到侵害为由提起的撤销权诉讼，人民法院可以将业主大会和业委会的行为区分为一般管理行为和处分行为分别处理。其中处分行为包括改建、重建建筑物及其附属设施，对公共部分和个人专有部分进行重新划分，改变建筑物用途等内容。当业主以业主大会或业委会的处分行为侵犯其合法权益为由起诉时，应当坚持业主个人既得利益优先原则。 一般管理行为包括小区安全管理、环境卫生管理等常规基本内容。对于业主针对该类行为提起的撤销权诉讼，应当综合权衡公共利益和业主个人利益之得失。两害相权取其轻，两利相权取其重。 当业主大会或业委会作出的决定能够提升整个小区的价值，使全体业主普遍受益，而仅在一定程度上使个别业主遭受轻微的不利益时，行使撤销权的业主作为受益人之一，理应为公共利益承担相应的容忍义务。另外，业主大会或业委会的决定使个别业主遭受的不利益是否得到相应补偿也是考量该决定合理性的因素之一，且这种不利益不包括财产、人身上的重大损失。因为建筑物给各位业主带来的首先是人身安全的保障以及财产利益的依托。在类似情形下，只要少数业主拒绝同意，无论补偿的价值多高，少数业主所遭受的不利益都不在合理的容忍范围之内。[ 王雪娟：《论业主撤销权的行使——以权利冲突和利益均衡为视角》，载《辽宁公安司法管理干部学院学报》2011年第4期第84页。] （二）涉及决定程序的撤销权之诉 一般而言，业主大会或业委会决定的程序错误包括召集程序与表决程序上的错误。业主大会召集和表决程序的内容比较复杂，具有较强的程序性和专业性，普通业主这方面的知识相对匮乏。另外，业主大会的召集和表决程序系由业委会组织和操作，许多能够证明程序合法与否的证据材料都是由业委会制作和保存的，业主取证存在困难。因此，对于涉及决定程序的撤销权诉讼，只要业主提供了业主大会或业委会决定程序存在错误的初步证据，业主大会或者业委会就应当对决定程序的合法性进行举证，否则应当承担举证不能之不利后果。[ 张朝阳：《业主撤销权纠