长江新天地项目提案排版申.ppt

市场定位与营销构想 本纲纪要 一、精顺商业地产认识 二、项目机会分析 三、项目产品分析 四、项目定位思考 前 言 长江新天地是一个大型的商业地产项目，作为江鲜主 题项目，具有总规模大(近15万㎡)和单铺面积大（300—800㎡）的特点，在目前的镇江乃至中国商业地产史上，没有同类型的项目经验可鉴。 因此，本项目的操盘思路要突破常规思维，既要遵循商业地产的规律，又要在模式上加以创新，使其成为中国商业地产史上的一个耀眼新星。 合顺认为： 就商业地产而言，主体是商业，而不是地产。 商业地产运作最容易犯的错误： 开发重于经营 销售先于招商 规模大于需求 合顺认为： 一个好的商业项目，不单单要开发好、销售好，更要经营好、管理好。 纵观中国商业地产发展，销售好、招商好的项目不乏其例， 但经营好、管理好的项目则凤毛麟角。 本项目要在整个开发过程中尽可能的面其它商业项目开发过程中所犯的错误，按照“四好”商业地产模式进行开发。 合顺认为： 商业地产开发不同于住宅，住宅只有一级客户，而商业地产则面临三级客户。 商业地产必须要面临三类客户：第一是投资者，第二是经营者、第三是消费者。任何一类客户都不可或缺。 合顺认为： 商业地产从销售产品上大体可分为两类，一种是商场类产权商铺；一类是商业街独立商铺。各特点如下: 商场类商铺特点 开发商将封闭式的商场分割为小面积进行销 售， 并自己组建或者寻找管理公司进行统一 管理，并推出统一返租的概念。 由于其总价低、承诺投资回报高、省心等特点 （虽然暗藏巨大的风险），吸引了80%的中小 投 资者。 目前镇江在售的“望京天地”即是典型代表。 商业街类商铺特点 此种商铺一般为市中心旧城改造项目、次商业 中心的专业市场以及社区底商为主。 由于其产权清晰、经营灵活、独立性强、公摊 低、风险小等特点，被80%的中高端资者所追 捧。 目前镇江即将开盘 “第一楼街”即是典型代表。 本项目商铺类型 商业街商铺 （但又不同于中国任何一个商业街类的项目） 二/项目机会分析 项目机会分析 关键词：长三角/镇江/项目板块 （一） 聚焦·长三角 关键词：城市群/人口/经济/旅游/自驾车 城市与人口 经济 长三角经济发展速度最快、经济总量规模最大。2004年度统计数据表明，长三角地区占全国土地的1%，人口占全国5.8%，创造了18.7%的国内生产总值、全国22%的财政收入和18.4%的外贸出口。 长三角是一个庞大的经济巨人群：包括年国内生产总值近5000亿元的“超级巨人”上海，苏州、杭州、无锡、宁波、南京等5个年国内生产总值在1000亿元以上的“巨人群”，以及绍兴、南通、常州、嘉兴、镇江等5个年国内生产总值在500亿元以上的“小巨人”。上海市的国内生产总值位居全国大中城市第一，而杭州、苏州、无锡均名列前10位。 长三角人均GDP达2000—3000美元以上。 旅游 长三角作为我国旅游经济最为活跃的地区之一， 江浙沪两省一市拥有２５个中国优秀旅游城市， ４８个国家ＡＡＡＡ级旅游区，拥有全国总量 ２０％左右的旅行社，在全国百强国内旅行社中 占有一半的席位。 自驾车 有数据显示，随着经济的发展，苏浙沪三地的自备车 数量正在迅速增长，仅浙江一地自备车数量就达16.8 万辆，并且还以每月5000余辆的速度递增，本本族已 超过120万。随着长三角“无障碍旅游”的政策突破 ， 有车一族将更加几何级的膨胀发展，而自驾车旅游则 成了一大经济增长亮点。 （二） 聚焦·镇江 关键词：城市定位/城市交通/人口与经济/旅游/城市规划/楼市 中国·镇江 城市定位 经江苏省人民政府批准，镇江城市性质为：国家 历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风 景旅游城市。 城市交通 镇江位居长江与京杭大运河“十字黄金水道”交汇处，是 一个具有3000年历史文化的江南名镇，自隋唐以来，就 是衔接长江中下游南北交通的重要商埠，东距上海250 公里，西距南京仅70公里，离扬州、泰州仅一河之隔。 境内水陆交通便利，沪宁高速、沪杭高速、扬溧高速、 312国道穿境而过。润扬长江大桥也已开通，成为镇江连 接扬州的“自家路”。 城市人口与经济 镇江市全市人口约270万，其中城镇人口约110万，市 区人口约62万，是一个典型的中小城市。 镇江市2005年实现地区生产总值905亿元，增长15％， 同比提高0．3个百分点，人均达33870元，约4150美元。 城镇居民人均可支配收入12394元，增长14．1％；农民 人均纯收入6020元左右，增长13．5％。 旅游 2004年，镇江市全年接待入境旅游者和国内旅游者分别为 2