长沙东方新城三期整合推广提案1.pptVIP

我们需要拉开与其的距离 中国管理资讯网 东方新城三期整合推广提案 金铠广告 2006/11/14 中国管理资讯网 解惑 浅谈关于东方新城三期推广 解惑密码 3500 20000 80000 3500元/平?! 是一个销售瓶颈,困惑吗? 2006东城攻略 东城市场综述 长沙东城自古就有“西文东市”的美誉，发达的经济给该区域的房产市场提供了强有力的支撑。该区的房价一直相对比较高，现均价一般3000~4000元/M2之间。 但在最新的数据显示，2006年第三季度的新批预售面积中,唯有芙蓉区出现负增长。一边是供应量的萎缩，一边是品质和价格的不断飙升，一种购房者和开发商之间的理性对弈正在成形。老格局中的高档楼盘，如水云间、星城世家、西街花园、世嘉·国际华城等是促成长沙首个高尚居住区域--“尚东区”诞生的中坚力量，它们的二期价格与一期相比，都呈现出600-1000元/平方米的增长幅度。 而新楼盘的上市，较多的中高档楼盘如西子花园、长房·东郡等则会在3000~3500元/M2的价格水平保持稳，从整个增长趋势来看，该层次楼盘的房价依然呈现上涨态势 长房·东郡 均价3500元 /M2 1580余户 88—153M2 绿城·桂花城 电梯房均价3800元 /M2 1500余户 117—174M2 银港·水晶城 均价3000元 /M2 2580余户 100—160M2 西子花园 均价3400元 /M2 1100余户 86—164M2 竞争楼盘分析 结论: 在东城供应量萎缩的情况下,对东方新城三期是一个非常好的机会 在各个楼盘竞争日益激烈、品质日益提升、营销手日益高明的形势中，东方新城三期将面临的也将是一个严峻的挑战。 第一次接触新城…… 难卖疑惑一：[10米之隔] 解惑密码 20000 80000 3500 新城一二期经济适用房 均价不足2000 相同的配套 相同的地段 相同的区位 相同的开发商…… 不同的仅仅是价格差异？ 谁会买？ 他们出生于50~60年代， 多是本地商人， 他们既秉承长沙文化人传统家庭观念的人文色彩， 又兼容现代国际务实丛容的风格…… 经济适用房的客户 新城三期？ 问题：(大众 BMW) 目标客群是有本质差距的 在长沙 4000——6000 是一种购买力 目标客群的界定 佳天国际新城 4000元 外滩二号 6000元 [28-40岁年轻白领] 走向稳定的年轻白领；居家户型定位，区位与户型有优势，地段、环境优越的房子，将来还可以用于投资的房子对他们有极高的吸引力。 目标群及特征： 这样的人已形成一个阶层： 他们年轻 他们拥有新观念、新财富 他们的社会地位和财富地位是平衡的 他们不但有钱，而且还有闲 他们在繁华和闲适的生活之间柔韧有余 他们区别于传统中产阶层 他们是自己的主人 他们是社会中坚和精英 他们拥有国际形态的事业 他们是绝对的成功潜力者 他们是离尘不离城的中产人士 他们用审慎的眼光傲然面对世界， 因为这个世界已经被他征服。 他们独立于主流之外却引领主流发展方向。 他们追逐事业的成功却也寻求生活的超脱。 闲暇时超然于尘世，沉迷自己喜爱的世界， 他们永远乐此不疲 ! 他们对自己生活的“位置”充满挑剔。 对地段以及周边资源，他们需要稀缺感。 对房子所在的位置，他们需要在都市中找到归属感。 居住是身份的彰显，是他们财富存在的另一种表征形式。 他们希望根植属于新财富阶层的生活圈子里。 他们追求属于自我的价值认同感。 对于真正的豪宅生活，他们独具慧眼。 他们需要的房子是对自我意识的本质认同。 他们喜欢生活在焦点之中，决不踌躇。 他们有与生俱来的优品意识。 他们必须把自己与普通人做出区格。 对于他们来说，房子绝对是他们的名片。 他们不仅消费房子，更要消费生活品质和生活形态。 他们骨子里注重精神层面的满足。 目标客群定位 [一个知性时尚的中产阶级族群] 这里的中产阶层的职业范围 国家公务员； 周边大中型企事业单位中高层； 南湖、三湘、万家丽建材等专业市场从业人员； 其它购房人士等。 消费本项目的动机 虽然他们大部分是住福利房或租房 ，毕竟环境不能满足 他们期望拥有更高素质的物业，真正享受有品质的生活 同时良好的居住也为自己在社交圈赢得更好的形象和条件 需要和希望获得社会的最大认同 具有的基本特征： 一般是二次置业 东城片区、二环以内较多 有一定的积蓄