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* 【世纪新城专题调研报告】 2009年5月6日 中山市天域置业代理有限公司 目录 一、项目概况 1、项目概况 二、项目总体分析 1、推货分析 2、价格走势分析 3、成交走势分析 三、项目竞争力分析 1、推广策略分析 1.1 推广渠道 1.2 现场活动 1.3 现场销售气氛 1.4 现场执行力度 2、销售策略分析 2.1 价格策略 四、小结 一、项目概况 占地面积：1600亩 项目地址：中山市博爱一路与翠景南路交汇处（中山二桥侧） 物业类别：高层住宅、别墅 总 幢 数 ：138幢 总套数：2000套 物业管理费：2.5元/㎡·月 置业人群：两次以上置业者 交通状况：世纪新城位于中山市二桥侧，到中恳商业圈和孙文步行街仅5分钟车程，到中山港仅需18分钟车程，只需1分钟即可到达南外环入口,接通京珠高速,交通方便快捷 。 ——项目概况： 二、项目总体分析 1、推货分析 2、价格走势分析 3、成交走势分析 销售历史 2008年6月 2008年 8月 2008年 11月 2008年 12月 2009年 2月 2009年 4月 2009年 5月 “银海塞纳”组团推出，暗销“苹果时代”产品 “苹果时代”开盘，大规模广告投放，同时暗销“银海塞纳”剩余产品 “苹果时代”组团销售，“银海塞纳” 售罄，暗销“金苹果“中的232套，同时搭配“流金岸”75~120㎡产品 集团降价促销，引爆”苹果时代“，”金苹果“，”流金水岸“销售 “金苹果”在之前销售119套之后开盘，造成一开盘即抢购热销的假象。 在”流金水岸”已销售351套后，组团开盘，并强力暗销“君汇港”产品。 “君汇港”开盘，一开盘，120㎡单位立即被“抢购一空”，实为之前暗销结果。 ——推货分析 银海 塞纳 苹果 时代 08年8月 苹果时代Ⅱ金苹果 09年2月 君汇港 09年5月 流金 水岸 09年3月 君汇港：120~230㎡三房四房两厅单位 苹果时代：118~125㎡三房两厅单位 银海塞纳：118~230㎡三房四房两厅单位 苹果时代Ⅱ金苹果：59~80㎡一房、两房两厅单位 流金水岸：75~120㎡两房、三房两厅单位 组团分析： ——银海塞纳 于08年 6月推出新组团，产品面积主要为110~230㎡三房及四房200余套单位。 承接之前别墅高档次形象，组团仍以高档江景豪宅为主要形象，在早期别墅销售时，已经逐步在消化本组团产品。 之前所推产品为别墅，客户群与组团目标客户群有区分，为积蓄更多客户，推广渠道拉大，集中在 短信、大型户外T牌、博爱路与翠景南路灯旗、DM、电视标版、车身 时值08年楼市价格低谷，同时项目价格为4500元/㎡起价，相对较高，客户较难接受，项目开盘已经进行长时间的销售，但是5-6月间仍然仅销售9套，在8月推出苹果时代，暗推售的产品在新的包装之后，推出市场，08年年底集团大规模降价，再次提高了本组团的销售业绩。 实际销售以“银海塞纳”为主，其次仍有别墅产品，甚至目前的“君汇港”产品同时在销售。 在“银海塞纳”销售情况不太良好的情况下，项目推出了“苹果时代”以带动销售。 苹果时代 ——苹果时代 续“银海塞纳”组团后，整合组团形象所推出的洋房中较好单位，搭配前期剩余产品，以期带动楼盘项目。 全新的项目形象，别出心裁的广告设计，迅速吸引客户的关注。短信、大型户外T牌、翠景道灯旗DM、电视标版、现场包装，强势的推广，快速 集结市场关注度。 8月期间推出“苹果时代”，在一系列推广中，不仅将本组团产品销售完毕，并顺利将前期剩余的“银海塞纳”售出。 在11月期间，剩余的“银海塞纳”产品销售完毕后，在推出自身组团之余，同时暗推“金苹果”产品，以减轻后期销售压力。 本组团产品以中小型面积产品为主，年底各楼盘均推出较大面积产品，适时入市的中小型面积产品，立即赢得市场的追捧。产品短时间内取得较好业绩。 ——金苹果 本组团仅进行常规性推广，短信、电视标版、 DM、博爱路部分户外T牌，并未进行之前的大规模广告投放。 “金苹果”组团因产品在暗销中已经出售近36%时，为再次促动市场，吸引客户关注，将未推出的一栋10