商业银行差别化住房信贷政策及其实施路径研究.docVIP

商业银行差别化住房信贷政策及其实施路径研究 2010年4月17日，中华人民共和国国务院颁发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即 “国十条”），通知以具体十条指导建议要求包括商业银行在内的住房信贷市场主体及监管机构切实行动起来，采取有效措施遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。“国十条”的颁布，标志着国家对住房信贷市场调控力度的空前加大，体现了国家对房地产金融市场泡沫宏观调控的坚定决心和意志[1]。在当前我国房价高涨、住房信贷市场畸形膨胀的特定背景下，作为住房信贷市场关键参与方的商业银行机构，如何切实贯彻“国十条”精神，有效实施住房信贷差别化政策，实现自身商业利益与社会效益的最大化，是摆在各家商业银行面前的重要现实议题。 一、住房信贷政策实践演化及研究综述 住房信贷差别化是要对不同信用的购买住房者进行不同的信用风险定价，信用好的购买住房者，其信用风险低，商业银行对其的按揭贷款利率及首付比例都会低；而信用不好的购买住房者，由于其信用风险高，商业银行相应的贷款利率及首付比例就会提高[2]。 住房信贷差别化政策最早起源于二次世界大战后的美国，美国差别化住房贷款市场分为三类。第一类为优质贷款市场，它是面向信用等级高，消费者评分在660分以上、还款月供收入中的比例不高于40%及首付超过20%以上、收入稳定可靠、债务负担合理的优良客户，这些人主要是选用最为传统观念的30年或15年固定利率按揭贷款； 第二类次优级贷款市场。这个市场包括消费者信用评级在620～660分之间的主流阶层， 也包括少部分评分高于660分高信用客户。贷款对象为信用评分较高但信用记录较弱的个人。前两部分的消费信用者大致占比76%；第三类市场是指次级信用贷款市场。它主要是指其信用评级分数低620分的消费者。而这类市场的消费者又分为B、C、D、E四个等级。美国住房信贷差别化政策的关键是个人信用评级体系。个人信用评级的作用在于个人住房按揭贷差别化，在于对个人住房按揭贷款的风险定价。优级信用的住房消费者与次级信用的住房消费者不仅进入贷款市场难易程度不同，而且利率水平相差较大，两者利率水平加权平均相差4个百分点[3]。2000年以来，美国住房信贷市场个人信用评级定价被所谓的金融创新按揭市场利率产品过度扭曲和弱化，从而引发了2008年的次贷危机，对美国住房信贷市场乃至整个国家经济带来沉重打击。 中国住房信贷业务始于20世纪80年代。1983年《城镇个人建造住宅管理办法》是住房储蓄贷款业务的第一个规范性文件。1997年人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理试行办法》标志着中国住房信贷开始启动。1998年人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》是住房信贷最为重要的政策文件，它确定中国住房金融市场发展的基本方向，从而建立起了中国特色的“银行为主、信贷为主、一级市场为主”住房金融市场体系。该文件没有采取差异化的政策，但是对住房消费信贷有严格的限制。一是对购买住房产品的限制，其贷款只能购买普遍商品房，不得购买豪华型住房；二是贷款利率的优惠条件十分有限，甚至于对10年期以上住房按揭贷款， 不仅没有实行优惠利率，而其利率是采取上浮的方式。除以上两条限制外，住房信贷无差别化及按揭贷款准入低门槛成为后续住房信贷政策的蓝本。2003年《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》开始采取个人住房信贷差异化的政策， 但主要表现为个人申请住房按揭贷款第一套住房及第二套以上住房的差异上。比如第一套住房贷款首付比例为20%，而第二套住房贷款首付要求适度提高。第一套住房贷款利率有适当优惠， 但第二套以上住房贷款则不能享受利率优惠。2006年的“国六条”明确提出了有区别地适度调整住房消费信贷政策，即住房信贷政策差别化。比如对90平方米以上住房个人按揭贷款首付比例上升到不得低于30%等。但是其个人住房按揭贷款市场准入仍然是低门槛， 其个人住房按揭信贷差别化政策调整也十分有限（比如利率没有差别化），特别是没有严格区分住房投机炒作与住房消费。2007年人民银行出台的359号文件及452号文件提出了严格消费贷款管理及严重商业用购买贷款管理的规定，规定了购买第一套住房贷款首付比例不得低于30%（90平方米以下不得低于20%），贷款利率基准利率下浮10%； 而购买第二套以上住房的申请贷款其首付不得低于40%， 贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付比例和利率水平随套数增加而大幅提高， 但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%，同时对第一套、第二套住房做了清晰界定。2007年359号差别化住房按揭贷款信贷政策公布之后，房地产市场出现大逆转， 有效抑制了房地产市场的投机炒作。最近的“国十条”，延续了2007年359号文件的基本精神，更为彻底的强调对住房信贷市场进行差别化