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政策驱动商业地产转型—出售到持有的经营策略研讨 1、商业地产的经营模式 1）常规性经营模式的阐释 商业地产通过两种形式盈利，一种是出售商业，通过运营、收取租金获取利润；另外持有商业，持有运营、投放金融市场、做为资产为公司上市做保障等，物业价值升值是商业地产最大盈利点，会获得更多利润回报。 商业地产在开发完毕后，在资金允许的前提下，出售其实并不是最好的选择。作为开发商，在进行商业地产开发之前，就应该有着一定深度的考量。商业地产虽然的确从某种程度上而言，利润较之住宅显得更高。但要真正做到这个更高其实是有前提的，那就是对开发商的资金和商业运营能力两方面都需要有着一定的要求。否则，拿做住宅的眼光和手法去做商业地产，重则水土不服，轻则提前就把利润一并提前出售掉了。 商业项目对于区位的要求与依赖度是很高的，在市中心或副中心土地资源日益紧缺的现实之下，持有商业地产，由于产权在手，既可以坐享物业的经营收益与升值，也同样可以把项目进行资本运作。换句话说，就是持有优质的商业项目，等于就是获得了一个进可攻退可守的筹码。在市场不明朗的阶段，可以稳坐钓鱼台享受租金回报，商业租金本身的逐年递增还可以对抗通货膨胀。在对资金有需求的阶段，所持有的商业地产项目，也完全可以当作融姿工具换取现金流。 持有商业盈利点主要分为： 第一：长期持有商业物业，继续经营获取利润； 第二：可以把商业物业做为融资产品投放金融市场获取资金链支持； 第三：可以把商业物业作为一种资产，进行整合包装，为公司或企业的上市提供有效的保证； 第四：在时机恰当的时候可以将所持物业出售，随时变现，解决临时的资金链问题。 2、商业地产经营策略建议 大部分开发商都会纠结一个问题：到底是应该追求资金回笼的速度、追求利润率，还是应该坚持持有物业，追求更大的增值价值？ 新政之前商业基本以出售为主，是商业发展的必然阶段，因资金链及经营理念问题还达不到高度，必然出现商业出售，零售或者整售，导致部分商业自生自灭、资金链沉淀。 新政之后，北京住宅市场不好做，大多开发商认为商业地产具备发展空间，则转型商业地产。那么商业地产不同于住宅开发，商业地产最终目的不是把商业卖掉，需要长期持有。可以把商业地产作为一个金融产品，通过融资、上市作为金融平台，现金抵押等多种金融融资模式得到利润回报，现在商业市场部分地产商大面积开发持有，例如中粮、绿地商业大量持有，投入大量资金运营，投放到金融市场，等待提升获得最大利润。 目前开发商同样了解商业持有的高利润，但持有对于开发商实力及经营理念存在考验，不可能全部持有，不可能全部销售，如何找到平衡点？ 现商业市场存在大量商业地产项目，基本以销售为主，劣势是丧失了商业通过运营实现最高利润的机会，优势是具有特色的专业商户，开发商不具备运营能力，可以出售实现快速回款，保证资金链。 在目前政策驱动下，全部持有现目前现阶段还并不现实，那么就需要开发商在开发商业中保证资金链合理有效运转前提下，才可以持有或持有大部分面积，通过有效的商业运作与融资能力，才能获取更大利润与回报。 如果不能达到，发生资金链或融资紧张的情况下，可以部分销售，那么需要合理安排销售比例与步骤，尽量获取物业最大保值及增值。 下面是鑫尊商业地产中心北京某购物中心项目经济测算表，通过经济测算我们可以对商业物业的销售与持有有一个比较直观的了解。 通过项目的经济测算，我们可知，本项目在开发后的一段时间内持有，不仅有利于项目中期的资金回款，而且对于整个项目的运营管理也是利大于弊，对提升整个项目的商业附加值也是极大地促进，但是对于这样的中短期持有也是有先决条件的，那就是开发商具备很强的商业操盘经验和后期运营管理经验，如果前期规划招商工作不到位，不仅开发商的长期收益得不到保障，而且对于项目的短期变现也有可能产生极大的负面影响，甚至会造成项目的运作失败。故而开发商在实操过程中不仅要贯彻自己的战略意图，更要在项目前期就做充分的准备，如果自己经验不足，必须要请专业的顾问机构对项目进行规划指导，以保证项目的运作成功。