武汉市房地产市场月报(2012年4月).docVIP

武汉市房地产市场月报（2012.04） 核心观点 ??4月份武汉市场供应量环比增加40.8%，成交量却环比下降6.73.%，未来市场消耗库存压力加大 ??武汉市住房保障和房屋管理局公布4月武汉商品住宅价格下降0.12%，降幅微弱，与数据统计滞后性有关 ??根据实际监测，武汉市场已然进入全面降价阶段，以保利、万科、福星惠誉等开发商为首反应迅速以价换量，重灾区集中在汉阳、南湖、东西湖、光谷等 ??随着降价项目的增多，以及对于首套房贷利率下降的预期，客气观望情绪加重。 ??客户置业区域性淡化，可选择性多，客户比较心理严重。 A.宏观市场 B.土地市场 C.商品住宅供应 D.商品住宅成交 E.每月开盘情况 F.每月报广分析 Part1 宏观市场 市场震荡波动加剧 行业调控政策不会放松 ?4月1日至3日温家宝总理在广西福建调研时表示：坚定不移地继续实施房地产市场调控政策 ?住建部针对“酝酿刺激刚需”舆论辟谣:并无刺激刚需新政要出台 行业整体下行 ?一季度全国商品住宅销售面积近三年来首次出现负增长，同比降幅高于金融危机爆发的2008年同期 ?3月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市较上月增加4个，但平均环比综合指数继续下跌，房价总体仍呈下降态势 ?十大标杆房企今年第一季度的总合约销售金额较2011年同期下降7%，行业整体依然未现全面回暖 ?未来3个月内有购房意愿的居民占14.1%，与上季基本持平，是1999年调查以来的同期最低值 国内经济萎缩 ?汇丰中国公布4月汇丰制造业PMI初值为49.1，较3月终值48.3有所回升，但已连续6个月低于50，显示制造业持续萎缩 ?一季度GDP同比增8.1% 增幅5个季度连降；一季度全国税收总收入同比增长10.3%，为近三年同期最低 Part2 土地市场 2012.4 土地供应情况。 4月土地供应地块15宗，供应面积75.21万㎡，环比上升19.26%，同比下降43.05%，年初累计供应土地面积482.72万㎡。 2012.4 土地成交情况 本月共成交12宗地块，成交面积共81.45万㎡，建筑面积242.09万㎡，成交总价44.50亿元，平均楼面地价1838.08元/㎡，年初累计成交土地面积372.26万㎡，金额为240.04亿元。 2012.4 各区域土地成交情况 此次土地成交主要集中在东湖高新，沌口，汉阳，武昌等区域。 2012.4各环线土地成交情况 4月土地出让成交主要集中在三环以外 Part3 商品住宅供应 2012年4月商品房供应224.97万㎡，商品住宅供应166.26万㎡，有56个项目在本月有新增供应，商品住宅年初累计供应342.13万㎡。 区域供应 商品住宅新增供应主要集中在洪山、江夏、武昌，有新增供应的项目体量主要在5万㎡以上 Part4 商品住宅成交 销售备案情况 4月成交均价6307.21元/㎡，环比下降0.12%，同比上升1.04%。 销售备案情况 江岸区，汉阳区，东湖高新区在成交量上出现上升趋势 成交价格和户型面积分析 从全市来看，成交主力户型在90-120㎡住宅成交有所回升，7000元/㎡以下产品仍然是市场上成交的主力产品。 ?4月，我市7000元/㎡以下的商品住房成交6324套，占比为61.73%，占比较上月增加0.67%；7000-10000元/㎡的商品住房成交3313套，占比为32.34%；10000元/㎡以上的商品住房成交608套，占比为5.93% ? 4月，全市户型在90㎡以下的商品住房销售4382套，占商品住房总销售量的42.77％；90-120㎡的商品住房销售3928套，占商品住房总销售量的38.80％。两者合计120㎡以下商品住房销量占全市商品住房总销售量的81.11％，较上月增加0.13%；120-140㎡的商品住房销售1226套，占商品住房总销售量的11.97％；140㎡以上的商品住房销售709套，占商品住房总销售量的6.92％。 成交价格结构和面积结构分析 Part5 4月份商品住宅库存情况分析 2012年3.4月份在房地产小阳春的情况下，成交在以数倍的增速在增加，但是供应量同样是数倍的增加，因此库存依然处于递增过程中，但是增速相对去年较小，库存继续增加。 截止到4月底，商品住宅库存量为860.62万㎡；按照2011年月度的平均消化速度（90.96万㎡/月）来计算，现有库存在无新增供应的情况下需要消化9.5个月，市场压力继续增加。 Part6 每月开盘情况 4月市场共32个项目推盘，推盘量6080套，开盘平均销售率46.17% 4月开盘供售走势分析 本月开盘供应量环比上升15.14%，同比上升17.3%；开盘销售率环比上升9.48%，同比上升12.11% 4月供应量开盘供应量环比上