私募基金如何把控中小房企的投资风险.docVIP

贾卧龙：私募基金如何规避中小房企投资风险？ 在信贷、IPO、发债、信托等融资渠道纷纷受阻之下，国内大型房地产企业，如万科、复地、金地、华润、首创、滨江等知名企业，在股市低迷，资本市场融资困难的前提下，纷纷利用自身的品牌和在行业的影响力，通过自我发行基金或委托第三方发行私募基金等形式融资，2012年截止到8月份已募集资金近千亿元，通过私募和引进战略投资者，解决了在严格调控背景下，房地产开发和拿地的资金问题。 而部分中小开发企业也纷纷试水私募基金，作为独立于房企之外的第三方私募基金机构，如何选择房地产中小企业？如何选择项目？如何规避投资风险？笔者依据多年私募基金实操经验，现将具体做法讲出来，供房企和基金合作时参考。 与大型房企合作注重的是品牌和企业实力。 ??? 私募基金在与大型房地企合作时，主要关注的是它的财务状况、经营收益、法人治理结、团队构成、所做案例等，同时看中的是它的品牌和规范的开发操作流程，放心他们的风险管控能力和品牌实力，所以与大型房企合作，不需要对项目做过细的尽职调查和市场分析。 与中小房企合作，关注的是项目的可行性和市场供求关系 ??在政府房产调控持续的情况下，大型房企“不差钱”的时代都已经过去，中小房企更是资金紧张，因资金紧张，很多企业面临倒闭的风险。香港太平洋旗下的北京创汇财富基金，在资金需求方面，每天都能收到几十个电话和五份以上项目推荐融资申请资料，资金需求少到3000万元多则10个亿，项目涉及商业地产、城市综合体、住宅、别墅、旅游地产，政府工业园区等；项目所处阶段也各不相同，有的属于城中村一级开发阶段、有的属于拿地阶段，还有的已经有了土地证和销售许可证，每家企业遇到的资金需求和阶段都有所不同；合作形式有的要求股权合作、有的属于债权合作，还有的属于过桥资金，五花八门，募集资金的需求都不一样。 ? 为了保证投资人的收益和资金安全，针对大型房企，如果市场遇到调控和销售遇到问题，大型房企可以通过上市公司募集资金或从其他项目收入中兑付本项目到期私募借款；针对有资金需求的中小房企，由于小企业只有靠售楼回笼资金，到期兑付私募借款，北京创汇财富基金，在审查他们的融资条件时，主要是从两方面入手，一方面是企业的信誉和企业的财务状况、法人治理机构合等，另一方面也是最重要的，是对企业引进资金需要开发的房地产项目进行深度分析和运营把关。 ??香港太平洋投资集团依托旗下的房地产顾问公司，全面针对市场供求关系、房地产价格走势、市场销售、竞争对手分析、市场定位、城市区位、城市人口、人均消费收入、产品户型结构、销售政策及销售周期等进行标准化分析，最后作出是否投资。 ?? ?创汇财富基金针对入选的优质项目，根据投资比例和资金需求，以股权的形式进行合作，基金团队进入合作项目董事会，占到三分之一以上的董事或监事席位，并委派一个房地产专业运营团队，参与监管项目运作。 专业团队，全面参与项目前期尽职调查和定位工作，积极的把控风险，目前中国大部分中小房企都属于家族式企业，财务管理相对混乱，资金管控也不规范，法人治理结构和监督机制形同虚设，为此创汇基金介入投资的项目，从财务管控到资金使用、楼盘销售全程跟踪共管，保证了资金的安全性和规范化。