焦作某房地产项目初步分析报告.doc

焦作项目初步分析报告 焦作市区域概况 1、焦作市整体概况（附图） 焦作市位于河南省西北部，北依太行与山西省接壤，南临黄河，与郑州、洛阳相望，现辖4个市辖区和一个省级高新技术产业开发区、4个县，代管2个县级市，即：解放区、山阳区、中站区、马村区、修武县、武陟县、温县、博爱县、沁阳市、孟州市。总面积4071.1平方公里，总人口361万。 焦作具备优越的地理位置、便利的交通、丰富的自然资源以及较为完善的城市基础设施。近年来，焦作市根据“依托老城、开发新区，环形扩张，滚动发展”的思路，坚持新区开发与旧城改造并举，改造拓宽了东环路、西环路、塔南路等城市交通干道，全面加强了焦南组团、高新区的基础设施建设，新区的主要道路已经建成，党政机关、中心汽车站、河南理工大学等已完成向南的迁移，城市的发展空间明显打开，中心城市建成区面积已超过70平方公里。 图1：焦作市区位图 　　 图2：焦作市市区详图 焦作市经济发展概况 1、焦作市2000年——2010年城区经济情况 结论： 从表中可以看出：2000年--2010年焦作市地区生产总值整体呈逐年上涨趋势，虽然增长幅度存在波动，但经济总量是在不断增加的。 2、焦作市2000年——2010年城镇人均可支配收入情况 结论： 从表中可以看出：随着我国经济的不断发展，城镇居民的收入也不断提高，2000年至2008年焦作市城镇人均可支配收入虽然增长速度稍有波动，但整体呈递增趋势。 【总结】： 从焦作统计局得到的相关数据显示：自2000年以来，焦作市城镇人均收入与GDP生产总值呈明显上升趋势，随着城镇居民的生活质量水平的显著提升，消费观念已逐步形成，对居住条件的要求也在不断提高，未来改善型住宅消费或成消费主流。 焦作市房地产市场整体现状 1、2010焦作市房地产开发投资项目分析 结论： 有表可知：由于焦作房地产市场起步较晚，随着房地产市场的有序稳健发展，以及刚性需求购房者的热盼，在房地产开发投资项目中，住宅项目的投资比重最大，占整体投资市场的90%，而商业用房、办公楼等建筑类型则相对偏小，整体房地产市场较为活跃。 2、2010年焦作房地产市场新开工面积分析 结论： 有表可知： 2010 年，全市商品房新开工面积与去年同期相比，增幅较大，其中，住宅项目新开工面积增长了近一倍。这就意味着：2011年焦作房地产住宅项目市场存量较大，未来的竞争局面已然形成。 3、2010焦作房地产市场竣工面积分析 结论： 有表可知：2010 年，全市商品房竣工面积与去年同期相比增长缓慢。从市统计局的得知：中站区等4县市区商品房竣工面积为零；解放区、山阳区的商品房竣工面积出现负增长；仅武陟县等3县市商品房竣工面积出现了正增长。 与2010年新开工面积相比：竣工面积相差甚远。自2008年下半年以来，项目销售压力加大，去化速度慢，开发商多采取慢开工、少投放等策略，拉长项目开发周期。这也就意味着：在2011年全年焦作房地产市场住宅项目为期房低谷，现房存量大，市场供需关系受到影响，在抑制房价的同时，销售压力大也相对增加。 4、2010年与2009年商品房销售数据分析 结论： 从销售面积和销售金额看可得：90平米以下小面积户型销售面积涨幅最大，市场接受度高，需求量在不断增加，而140平米左右大面积户型的需求量呈下滑趋势。 【总结】： 自2002年以来，焦作市房地产业发展迅速，新区建设开发后，建业、太极、美中、远大等外来开发商进入焦作市场，随着外来开发企业的进入，为市场带来新的开发理念与操盘方法，市场产品品质逐渐提升，日益突出居住的舒适性、设计的人性化、环保性。 焦作市房地产项目主要集中于新城区和老城区两个重要板块，老城区项目主要集中在解放区内；各板块内项目间区位相差不远，竞争明显，产品同质化较为严重。 2010年，焦作市房地产投资额度为74.8亿，横向对比河南其他城市，投资水平处在中游。住宅投资是焦作市开发投资的主要内容，所占比重91.6%，同时增长率也较高。 2010 年年初以来，中央频繁出台遏制一线城市房地产过快增长的政策，虽然当时业内人士担心会影响到焦作市置业者的信心，但数据告诉我们，中央出台的房地产政策远未波及到三线城市。同时，期房销售占据了2010 年房地产销售的主要地位。随着房地产的开发速度的推进，2011年焦作楼市中的现房会增多，这为市民选择适合自己的位置提供了保障。 近年来焦作新盘较多，主要以住宅为主。从销售面积与施工面积数据对比得知，销售面积仅为施工面积的1/4. 说明焦作市商品房市场储备量大，当前焦作市商品房市场虽未饱和，但竞争形成。 从销售数据看，焦作房地产住宅市场上主力户型面积在逐步减少，90平米以下两室或小三室户型销售紧俏。 从土地供应和开发情况看，去年焦作商品房开发量增长过大，土地供应也明显大幅加大，这对这个城市房价会起