城更新与房地产租赁合同1城更新涉及到的法律问题11背景深圳.pdfVIP

城市更新与房地产租赁合同 以深圳城市更新为例 1. 城市更新涉及到的法律问题 1.1 背景 深圳是全国最早提出城市更新概念的城市。2009 年，在广东省提出大力推动 “三旧” 改造的背景下，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》，实现了由城中村和旧工业区 改造为主向全面城市更新的跨越，城市更新随之全面启动。在政府基于公共利益征收、 征用旧城土地之外，上述办法探索出了新的城市更新思路。 城市更新是指符合《深圳市城市更新办法》规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业 区、旧商业区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和有关 规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（1）城市的基础设施、公共 服务设施亟需完善；（2 ）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（3 ）现有土地用途、建筑 物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（4 ） 依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。 城市更新有综合整治类、功能改变类、拆除重建类三种模式： （1）综合整治类城市更新主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设 施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体 结构和使用功能； （2 ）功能改变类城市更新主要指改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变 土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构； （3 ）拆除重建类城市更新主要指拆除范围内所有权利人形成单一权利主体后， 拆除原有建筑物，再按照批准的规划进行新建建设的活动，除自改的以外，土 地使用权的权利主体一般会发生改变，使用期限按照新出让用地重新计算。 1.2 城市更新涉及到的法律问题 综合整治类的城市更新项目，不改变土地使用权的权利主体、使用期限和使用功能，不 改变建筑的主体结构，只是改善基础设施和公共服务设施和既有建筑节能改造等，因此， 不会发生政府征收、征用土地使用权及建筑物的情况，权利主体的土地使用权不受影响。 如果权利主体出租了土地使用权及/或建筑物，租赁合同的效力不会受到影响，承租人 对租赁房地产的使用也不会受到影响。 功能改变类的城市更新项目，虽然不改变土地使用权的权利主体和使用期限，也不改变 建筑物的原主体结构，但是会改变部分或者全部建筑物的使用功能。根据《深圳市城市 更新办法实施细则》第二十三条，功能改变类的城市更新项目，是由权利主体启动。由 于是权利主体申请改变土地及建筑物的用途，不会涉及到权利主体的补偿问题。因此， 1 也不会发生政府征收、征用土地使用权及建筑物的情况；然而，如果权利主体出租了土 地使用权及/或建筑物，功能更新涉及以下法律问题：租赁合同的效力和履行会不会受 影响；如果合同解除或者出租人违约，承租人是否可以请求赔偿。 拆除重建类的城市更新项目， 需要拆除原建筑物。根据 《深圳市城市更新办法实施细 则》第三十三条，拆除重建类城市更新项目的实施方式主要包括： （一）权利主体自行实施。包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施， 或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。 （二）市场主体单独实施。项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益转移 到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。 （三）合作实施。城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单 一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。 （四）政府组织实施。政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市 更新实施机构直接实施。涉及房屋征收与补偿的，按照《国有土地上房屋征收 与补偿条例》规定执行。 前三种方式不涉及政府对土地的征收和征用，是权利主体和/或市场主体自主实施拆除 重建项目；第四种方式由政府组织实施，涉及到土地使用权及建筑物的征收，需要给予 权利主体经济补偿。如果存在房地产租赁合同，那么承租人在房地产租赁合同项下的利 益也会受到根本性的影响，承租人可以向谁主张赔偿，赔偿的范围是什么，这些都是需 要解决的法律问题。 下文主要讨论功能改变类城市更新和拆除重建类城市更新项目下的权利主体和/或承租 人的补偿/赔偿问题