城更新区规划制度研究概述1概念定义-vifadigital.pdfVIP

城市更新区规划制度研究概述 An Institutional Research on Urban Redevelopment District Planning 周显坤 提 要 中国城市更新区的综合规划管理已成为一个重大难题，而问题出现的深层原因是管理需求与管理 手段的不匹配。通过对美国、法国、日本以及深圳的城市更新单元规划等国内外规划制度的比较，本研究 从理论上发现和定义了“城市更新区规划”这一规划类型，并提出城市更新区规划的一般职能和作用。在 “基于共性，应对特性”的基础上，本研究提出了名为“城市更新区详细规划”的新制度，并提出了它的 职能定位、内容范畴和实施机制。 关键词 城市更新；城市更新区；规划制度 中国的城镇化进程进入了增量与存量并重的阶段。在此背景下，城市更新问 题是下一阶段研究城镇化问题、资本问题与土地问题的关键，同时也涉及到复杂 的经济与社会问题：从空间城镇化到人的城镇化，要求更多人分享发展成果；从 资本与城市化的关系调整，要求降低项目过程的成本；从增量用地到存量用地， 要求在有限的存量中释放出更多潜力。 1. 概念定义 “城市更新区”，是公共部门为公共利益而推行城市更新所必需界定的权利 范围，是作为更新地区的空间管制单位。需要区别的是，现状具有更新需求的地 区应称为 “城市更新地区”，或者参考珠三角地区称为“‘三旧’地区”，仅仅 是实证性论述。而“城市更新区”是具有空间管制意义的规范性陈述，是“城市 更新区规划”的编制和适用范围。由于其边界内外具有不同的规划干涉程度，需 要审慎划定其边界（图1）。 图1 城市更新区相关概念辨析 “城市更新区规划”（简称 “更新区规划”）是公共部门为公共利益而在 特定地区内推行城市更新所采取的工具，是该地区内城市更新改造的依据。城市 更新区规划是本研究提出的概念，是一种规划类型。美国的更新区划、法国的协 议开发区规划、台湾的都市更新规划、深圳的城市更新单元规划等都属于城市更 新区规划。 “城市更新区详细规划”（简称“更新区详规”），是本研究提出的一种新 型的城市更新区规划制度。它是本研究提出的研究目标 （图2 ），它主要继承了 修详规所具有的法定地位，同时借鉴了其他国家的城市更新区规划以及其他中国 城市更新区中的规划制度的经验，能够成为未来中国主要的城市更新区规划制度。 图2 城市更新区详细规划作用示意图 2. 问题：城市更新对规划管理提出了新的需求 通过对实践中出现的城市更新项目的类型化特性的总结，本章提出了“七维 坐标”以总结主要的分类维度；同时也承认更新项目的丰富特性使得城市更新项 目的范畴难以简单通过内涵定义的方式加以限定。中国的城市更新项目，由于城 市、政策、主导者和项目特性等原因千差万别，要根据实际采取具体的观察分析。 表1 分类方式与类型小结 分类方式 产权主体 规模 原用地功能 主导者 改造功能 改造程度 土地变动 分类类型 • 单一 • 小规模 • 旧厂房 •政府 • 功能不变 • 建筑活化 •征地 • 复数 • 中等规模 • 旧城镇 • 市场 • 功能变更 •局部改建 •租地 • 连片 • 大规模 • 旧村庄 • 业主 •公益类 • 拆除重建 • 协议出让 • 存量补地价 从更新项目多样化的类型（表1），可以提炼出相应多样化的特性，这使得 对更新项目进行有效的限定变得十分困难。各地区在实际规划管理中，也没有统 一的分类方式，而是提出了适合当地管理需要的多种分类方式。 以对城市更新项目的类型化特性的具体分析为基础，其一般特性也得到了明 确：偶发非特定