物业管理营改增 全面营改增后对物业管理行业影响的预计及其应对策略廖媛秀.docVIP

物业管理营改增 全面营改增后对物业管理行业影响的预计及其应对策略_廖媛秀 廖媛秀 福建省海峡客家旅游有限公司 摘要：随着税制改革的不断推进，营业税将退出历史的舞台，物业管理行业作为最后一批营改增的行业，需要提前对营改增所造成的影响进行分析以寻找应对策略。本文通过举例说明、对比分析得出不同类型、不同收费模式的物业企业其营改增后的税负率及利润的变化，并根据影响因素作出应对措施，使营改增顺利实施，降低企业税收负担，避免税收风险。 关键词：营业税改增值税；物业管理行业；影响；应对策略 中图分类号：F230???文献识别码：A???文章编号：1001-828X(2015)012-000028-03 前言 营增改是营业税改增值税的简称，从1954年法国首先实行这项改革以后陆续被各国使用，我国最近几年积极扩大营业税改增值税的试点地区和试点范围，随着营业税改增值税试点范围的全面扩大，最后四个行业：房地产业、建筑业、金融保险业、生活服务业，将在2015年纳入营业税改增值税的范围，这意味着我国或将全面告别营业税，物业管理行业也就必然面临这趋势。 为小规模纳税人和一般纳税人。物业管理企业营改增后对小型企业若按增值税小规模纳税人征收3%的增值税会降低所有小规模物业企业的税负。而对大中型被认定为一般纳税人的物业管理企业来说因能够取得的可抵扣的进项发票较少，比如取得代付的水电燃气发票(税率为17%)同时需开出销售发票(税率可能为6%，最接近现行5%的营业税率)，这里产生的税率差额进项能否全额抵扣尚没有定论，若按现行大部分地方税务按代收代付差额征税的做法，营改增后增值税率未统一前税务延续以往做法取得的进项发票只能按6%来抵扣，那么代收代付的水电燃气费也就无法产生剩余抵扣进项，能够取得的进项抵扣发票只剩下如固定资产、办公用具、日常维护耗品发票，因此这些企业由于税率的提高又因取得进项发票的多和少会不同程度的影响税负。 2.营改增后不同收费方式税负的变化 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分为包干制和酬金制形式，包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式，酬金制是指物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。这两种收费模式的纳税依据在各地有所不同，包干制收取的物业管理费在各地均实行全额征税，税企无争议。由于酬金制所收取的费用物业企业只按一定的比例提取酬金，其余部分属于代管性质所有权归全体业主所有，其纳税依据各地方税务有不同的解读，有些地方税务局认定在酬金制下，划归成本用于日常维护的那一部分费用目前是不用交税的，只有约定付给物业公司的服务酬金才需交税。而有些地方税务局严格按照物业管理费的营业收入就是收取的全部价款费用扣除代业主收取的水费、电费、燃气费、房屋租金、房屋维修基金及其他代收款项，也就说属于代管性质的日常维护支出也是营业税的纳税范围。北京市税务局2011年6月13日公布的“新规”中认定，业主委员会是物业管理新的主体，物业管理企业只是为业主委员会“代管资金”，故此只要“开设单独账户”即可“不征收营业税”。为规避纳税风险物业企业特别是跨地经营的物业企业会采取单独为代管资金开立账户及另设账套的核算方式(也便于向业主委员会公开账目)。 若按包干制的收费方式结算物业收入，按照物业行业现在普遍的成本费用结构所付出的成本费用中有85%以上为人工成本，所花费的85%的人工成本费用在没有劳务外包的情况下是无法取得增值税进项发票的，物业企业能取得的可抵扣的增值税进项发票只剩下物业成本中的15%从日常采购取得；要是按酬金制的结算方式，物业企业只发生人工费用，日常消耗及维护成本由业主承担，因代管资金另设账套核算，可否抵扣尚不能确定，在不能抵扣的情 一、物业管理行业营改增的趋势 2012年1月起，中央率先在上海启动交通运输业和部分现代服务业实行营改增的试点，2012年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至10省市，截止2013年8月1日，营改增范围已推广到全国试行。财政部和税务总局从2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营改增试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围，自2014年6月1日起营改增范围进一步扩大，又将电信业纳入营改增试点范围。营改增是国务院确定的“十二五”规划必须完成的税改目标，按规划2015年将是营改增税制改革的收官之年，面对这一不可避免的大势，如何让营改增顺利实施，物业管理行业还需深入思考应对策略，做好应对营改增带来的影响的措施，这是物业管理行业接下来必须要面对的问题。 二、营改增对物业管理行业带来的影响 （一）在税收征收与财务管理上的影响 营改增实行以后，将物