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2016南昌房地产市场预测报告 摘要： 2015年南昌市场以消化库存为主，供应放缓，成交略大于供应。住宅成交先抑后扬， 一季度短暂低迷后快速回暖；而非住宅成交不尽人意，供大于求明显，成交低迷。截至年 底，住宅库存达304万方，去库存任务仍将继续；非住宅库存高达444.7万方，创下历史 新高，库存风险巨大。 2015年土地市场回顾 2015年南昌土地市场低迷，供应量、成交量均大幅下降。受2014年整体市场低迷影 ， 政府供地节奏放缓，开发商拿地热情不高。伴随着市场成交回升，土地市场在下半年开始回 温。 另有两大看点：朝阳洲拍出两块 “地王”，万科、绿地拿地经开做 “邻居”。 土地供应放缓，商业商务用地供应占比上升 2015年南昌共出让46宗经营性用地，总占地面积4951.3亩，合计330.33万方。其中， 商业商务用地占地面积占比44%。 热点区域商业商务用地供应比例高 从各区域土地供应情况来看，主要土地供应区域仍是集中在西湖区和红谷滩热门区域， 同时，这些热点区域商务用地供应比例高。红谷滩区共计出让土地9宗，全部为商业商务用 地；其中，九龙湖片区土地出让7宗，总出让面积达122.8万方，占红谷滩区土地出让总量 的96.2%。西湖区共有11宗地块出让，其中5宗为商务商业用地。 全年供应放缓，年中集中供地 受2014年整体市场低迷影 ，全年地块供应减少。从各月供地情况来看，2015年南昌 土地供应呈现 “中间高两边低”的特点，年中集中供地。 土地成交遇冷，成交量大幅下降 2015年南昌土地成交41宗，同比下降20%，成交总用地面积266.5万方，成交总建面 为537.6万方，同比下降21%。 红谷滩成交大幅下滑仍居榜首，西湖区拍出两 “地王” 2015年红谷滩区土地成交居榜首，但成交量同比大幅下降；土地成交12宗，同比下降 66.7%；成交用地总建面104.2万方，同比下降77.2%。其中，九龙湖片区仍是区域主要成 交板块，该板块共计9宗地块成交。 2015年西湖区朝阳板块拍出两块 “地王”，即绿地15.2亿元拿地的总价 “地王”以及 蓝光集团以楼面价7700元/平拿地的单价 “地王”。 另外，万科、绿地纷纷拿地经开区，经开区告别无大牌房企格局。 约八成地块为底价成交，蓝光溢价104%夺朝阳区 “地王” 2015年成交的41宗土地中，有26宗底价成交，15宗溢价成交。从溢价成交地块看， 有13宗地块成交溢价超过50%，且大多为品牌开发商拿地。其中，四川蓝光集团豪气拿地 朝阳洲，高调进入南昌市场，使得该地块溢价高达 104%；另外，江西航都公司12月在青云 谱拿了7块地，6块地溢价均超 100%。 2015年商品房市场回顾 商品房去库存为主，供应减少、成交微涨 2015年南昌市商品房供应743.57万方，同比减少8.95%；商品房成交700.7万方，同 比增加7.72%。其中，商品住宅供应563.4万方，同比减少6.7%；商品住宅成交588万方， 同比增长5.1%；商品非住宅供应180.2万方，同比减少25%，商品非住宅成交112.6万方， 同比增长11%。 截至2015年底，南昌商品房存量面积为749.1万方，存量7.4万套。其中，住宅存量 304.3万方，3万套；非住宅存量444.76万方，4.4万套。 全年住宅先抑后扬，成交价格触底回升 从供应看，一季度供应较少，仅 111万方；伴随着市场成交回暖，之后几个季度供应连 续放量。 从成交面积看，成交量先抑后扬，在一季度的短暂低迷后，成交快速回暖。 从成交价格看，2015年南昌商品住宅成交均价为8647.5元/㎡，较2014年微涨0.2%。 经过年中的两次探底，三季度成交价格快速反弹；12月成交均价达8860元/㎡，较年初微 涨。 各区成交上演 “强者恒强，弱者恒弱” 从各区年度成交量看，热门板块排名与往年基本一致。但不得不提的是，红谷滩新区强 势爆发，成交量较2014年上涨48%，排名第一。红谷滩区域多点开花，九龙湖板块楼盘陆 续入市并持续热销，红角洲联泰项目连续售罄。与之截然相反的是桑海、英雄、青山湖区等 相对冷门板块，成交并未回暖，市场占比明显下降。 非住宅市场低迷，供大于求，成交价格宽幅震荡 南昌非住宅市场不容乐观，2015年非住宅供应 180万方，成交112.6万方，明显供大 于求。从供应看，年