兰州房地产市场调研报告-雁滩0907.docVIP

第一部分：兰州市场概况分析 考察一个地区的房地产市场，应当与这个地区的社会经济状况联系起来，宏观经济指标是房地产市场发展的基本背景因素。首先，我们从宏观经济指标、房地产市场以及政策来分析一下兰州市整体市场情况。 1. 兰州市宏观经济概况 1.1 GDP及实际增长率 近年来，兰州市GDP逐年稳步增长。2011年，兰州经济保持较快增长态势，实现生产总值1360.03亿元，比上年增长15.0%。2012年上半年，兰州实现生产总值达715亿元，实际增长率高达13.4%，高于全国平均水平，这为兰州房地产市场发展提供了良好的经济基础。 数据来源：兰州市统计局及官方网站 2005年以来，兰州的GDP每年增长速度均保持在10%以上，高速运行的经济可以带动购买力和购买欲的提升，最终将转化形成兰州房地产市场持续发展的基础。 2011年兰州市人均GDP高达37609元，按照美元汇率（6.3680）兑换可换位5905美元，按照国际公认的经济周期对房地产周期的影响来看，兰州房地产已经入快速发展期。 发展阶段 启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期 人均GDP （美元） 800-4000 4000-8000 8000-12000 12000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 单纯数量型 以数量为主，数量和质量并重 以质量为主，数量和质量并重 综合发展，速度缓慢 1.2 人均可支配收入及增长率 从人均可支配收入来看，2005-2012年上半年兰州人均可支配收入持续上涨。2011年全年兰州市城镇居民人均可支配收入15952.57元,比上年增长13.45%；2012年上半年城镇居民人均可支配收入9094.52元,比上年增长14.3%。人均可支配收入的持续增长无疑成为房地产市场发展的有力支撑。 数据来源：兰州市统计局及官方网站 1.3 社会固定资产投资及增长率 兰州市城市基础设施建设步伐加快，各项服务功能逐步完善。兰州市2011年全年完成固定资产投资总额950.57亿元，比上年增长57.21%。其中，城镇固定资产投资完成856.35亿元，增长45.64%。房地产开发投资一直在稳步增长，2011年房地产开发投资159.67亿元，同比增长34.99%。 数据来源：兰州市统计局及官方网站 1.4 人口概况 兰州市2010年第六次人口普查数据分析，截至2010年年底，兰州市常住人口已高达361.61万人，其中城关区人口密集度最大，高达127.9万人，其次为七里河、西固区、安宁区。 2010年兰州市户籍人口高达323.54万人，也就是说兰州外来人口约40万人。外来人口的不断增多，也为房地产发展提供了一定的人口支撑。 数据来源：兰州市统计局及官方网站 1.5 小结 兰州是我国中西部连接的枢纽，已经成为知名地产公司全国性布局的重要一站，从兰州整体市场情况来看： ??GDP逐年快速增长，第二产业占重要地位，且第三产业加速发展，一方面催生了大批的私营企业，新富人群逐年增长，改善性住房需求产生；另一方面提供了大量就业机会，吸引了大批外来人口，其中不乏高素质人才，这批人经过一段时间的稳定发展，也会产生购房需求，因此外来人口的刚性需求也在增长。 ??经济发展促使人均可支配收入增长，收入增长会相应提升购买力，从而为房地产市场发展提供购买力基础。 ??社会固定资产投资稳定增长，社会基础设施建设发展迅速，为房地产发展提供大环境支撑；房地产开发加速，兰州房地产市场进入快速发展期。 ??兰州市人口稳步增长，2011年外来人口将近40万，庞大的外来人口为房地产市场提供的一定的需求支撑。 2. 兰州市房地产市场概况 2.1 商品房成交均价走势分析 （1） 兰州市商品房成交均价 兰州市商品房成交均价逐年稳步提升的态势。 2007年兰州市商品房成交价格由3300元/平方米到2012年上半年涨到大约5600元/平方米。其中2012年上半年受政策等多方面因素影响，房价与2011年全年价格基本持平。预计受政策影响，兰州2012年下半年房价以稳为主，不会有明显涨幅。 数据来源：依据兰州市房管局官方数据整理 （2） 兰州市重点区域商品房成交均价比较分析 近五年，兰州市各区域房价走势与兰州市整体房价走势一致。以2012年上半年为例，雁滩板块商品房成交价格最高，达到7000元每平米的价格；安宁区次之，商品房成交价格为6416元/平方米。可见，安宁板块的区域价值和认可度还是较高的。 数据来源：依据兰州市房管局官方数据整理 2.2 商品房成交量分析 （1） 兰州市商品房成交量分析 2007年到2011年这五年间，兰州市商品房年均消化量保持在100万平米左右。其中受 2008年第四季度地方政府和中央政府救市政策的刺激有关，楼市成交量大幅上升，2008年兰州全年成