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2016南京房地产市场预测报告 摘要： 信贷放松、城建规划等 “红包”引领南京楼市进入“全民买房”时代，日光夜光、开盘 售罄屡现，住宅市场供销量价持续增长，2015年11月底全年累积成交面积即已破千万大关， 到12月底连续6个月单月成交量超百万方，全年供销量均达历史最高纪录。房企哄抬地价 导致多区域不断涌现新 “地王”，一再刷高楼面地价，全城 “地王”更是几度易主。高地价 带来区域性的涨价潮，一、二级市场的相互刺激导致地价房价齐涨，房价涨幅之大仅次一线 城市。2016年上半年楼市还将保持坚挺，未来两年高价地集中入市将拉高全市住宅均价。 2015年土地市场回顾 · 南京取消 “90 50”政策，回归市场供求主导 2015年8月南京调整商品住房供应套型比例政策 ，新出让居住用地将不再限定 住宅套型比例 ，已出让的在建商品住房，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件 前提下 ，允许适当调整套型比例。 “90·50” 政策明确退出南京 ，为 “地王”们扫除 了产品定位限制。基于 “90·50”政策取消及高价地频现，预计2016年南京改善房 源供应将井喷。  江苏省改进商品住房价格管理方式 2015年7月10日，新版《江苏省定价目录》公布并从8月1日起实施。新版 定价目录中，商品房限价被取消，仅剩下保障房售价、公租房租金、保障房物业费、 普通住宅前期物业费由政府指导定价。但物价局仍将行使物价指导功能 ，开发商自主 定价后到物价局进行备案 ，合理的涨幅和价格将进行支持 ，不合理的价格和涨幅将无 法备案。随后在11月江苏省又出台意见，改进商品住房价格管理方式，统一实行明 码标价及价格申报制度，分类调控重现。 取消商品房限价，是地方政府对房地产行业由行政指导向市场调节的一个举措 ， 顺应房地产行业市场化的大趋势。近半年来南京楼市表现狂热 ，促使物价部门重新出 台意见 ，改进商品住房价格管理方式 ，明确各地要实现差别化的价格管理政策，以期 控制价格上涨过快的局面。 2015年土地市场回顾  推地节奏放缓，供销量较去年锐减 受2014年楼市低迷及年底土地集中供应影响 ，2015年上半年 ，国土局供地节奏放缓； 三季度楼市回暖明显，土地供销量随之上升；年底有翘尾之势。全年南京供应土地75幅 ， ㎡ ㎡ ㎡ 共442.3万 ，较2014年锐减140万 ，供应量骤减；成交土地62幅，共365.2万 ， ㎡ 较2014年减少172万 。土地整体供销量大减，导致房企抢地激烈。  外来房企来宁抢地，多个区域频出 “地王” 土地供销量较2014年虽下降明显，但价格表现较为抢眼。截至2015年12月底，南 京成交62幅地块 ，国土局进账超770亿元 ，土地成交楼面均价过万 ，较2014年大幅上涨 72.5% ；15年南京涌现19个 “地王” ，万元地多达22幅，全市 “地王”更是几度易主 ， ㎡， 价格直飚24026元/ 房企抢地频频上演 ，刷新区域地价天花板 ，更有多幅地价超过周边 在售房价。 “地王”频出 ，对局部楼市刺激明显 ，“地王”周边在售项目借势量价齐升 ，一、 二级市场相互影响，促使楼市愈发火爆。  供地回归主城板块，综合体用地大增 2015年 ，江宁板块成交土地最多 ，城北、河西、城南等主城板块土地成交形成三足鼎 立状态。江北推地节奏放缓 ，新区落定后 ，板块供地更加谨慎 ；反观河西、城北等主城板块 ， 土地成交较为可观 ，且频现 “地王”。江北、仙林等板块土地成交占比远低于2014年 ，预 计未来两年楼市主力供应将回归主城。 据统计 ，住宅用地成交占比40.2% ，较2014年有所下降 ；商住、商办等综合体用地明 显增加 ，其中以金地商置G08、龙湖G23、葛洲坝G11、华侨城G61为代表 ，这些综合体 用地规划建成后将是区域重要商业配套。 2015年商品住宅市场回顾  政策刺激及规划利好刺激楼市火爆 2015年初南京市场回暖缓慢， “金三银四”表现平平；二季度，在 “3·30”及 “两会”政策导向下 ，市场回暖之意渐强 ，万达茂、金隅紫京府等新盘陆续入市 ，逐 渐拉动市场供销量 ；三季度 ，江北新区落定 ，市场由回暖转向火爆 ，供销量价持续上