南通华东城建定位及策划报告.ppt

华东城建工农南路崇川路地块市调和产品定位策划方案美地行　（上海）２００９－6－18 2009.6 2010年 城南的SUPER STAR 装修方案二 （公寓+酒店） 公寓 装修成本 500元/㎡ 酒店 装修成本1500元/ ㎡ 3205 500 64100（公寓） （2）至（5）*3％ 1179 88 133400 不可预见费 6 30％自有资金 2118 158 133400 财务费 8 汇金国际总投资初步估算 　 57556 4314 133400 合计 10 1500 112 133400 营销费用（含广告等） 9 2250 1500 15000 （酒店） 装修成本 7 （1）至（4）*1.5％ 699 52 133400 管理费 5 　 133.4 10 133400 人防费用 4 　 37352 2800 133400 建安费用 3 （3）*3％ 1120.56 84 133400 前期费用 2 　 8000 200万/亩 40（亩） 土地取得费用 1 备注 金额 （万元） 单价（元/m2） 数量(m2) 项目 序号 经济效益评价（方案二） 销售毛利润 总投资 总市值 总价 建筑面积 单价 项目 57556万元 129805万元 72249万元 60895万元 27000万元 16500万元 25410万元 64100㎡ 18000㎡ 15000㎡ 36300㎡ 9500元/平米 15000元/平米 11000元/平米 7000元/平米 酒店式公寓（包含高级会所2500㎡） 特色餐饮街商铺 特色酒店 总部大厦 汇金国际销售收入测算及收益分析 经济效益评价 10 汇金国际 项目总结 汇金国际项目总结： 1.我们建议南通汇金国际项目由以下五部分组成： 酒店式公寓A幢+酒店式公寓B幢+特色餐饮休闲街+总部大厦+高级会所 2.根据项目实际情况（鉴于酒店品牌费较大、后期管理问题等考虑），尽管带酒店的方案（即第九部分方案二）的总销毛利润要高于纯公寓方案，我们仍建议采用方案一，即： 纯酒店式公寓 3.各部分体量： 公寓：76600㎡ 高级会所：2500㎡ 特色餐饮街：18000㎡ 总部大厦：36300㎡ 汇金国际项目总结 汇金国际项目总结 汇金国际项目总结： 4.各部分户型： 公寓户型：40-60㎡为主（80%） 约1180套 70㎡（15%）约164套 90-100㎡（5%）约142套 商铺户型：100㎡ 约180套 5.各部分套数： 公寓：1386套 商铺： 180套 6.特色餐饮休闲街特配主题：南通名人雕塑步行街 7.物业：我们推荐美仑物业作为首选 8.为有效保持本项目对于竞案项目（如苏建项目）的优势，本项目应发挥速 度优势，争取打一场速决战，以实现项目资金的迅速回笼。 最后，我们的最终建议是基于多次会议和本项目实际情况而提出的，供华东城建各位领导参考，各部分详细方案参见报告各相关部分。 团 队 介 绍 商业地产整合实力派 顶级楼盘营销专家 Real-estate marketing experts specialists 地产媒体公关最强者 Best PR company for real-estate 地址：上海市静安区镇宁路200号欣安大厦东峰7楼 电话（86）021 传真（86）021 Thanks For Attention…… ◎ 本策划案版权归华东城建和美地行（上海）所有 * 方案二 1.两幢酒店式公寓设计成板式，沿工农南路而建，房间尽可能多的朝南，同时两幢酒店式公寓在二楼可以地下会所相连通 2.两幢酒店式公寓中间开一入口，可直接连通步行街，在该入口两边即两幢酒店式公寓的裙房可设置两层街铺，并将之用竹阵与公寓隔离开来 3.两幢酒店式公寓地下室设置下沉式广场以供会所使用，从酒店式公寓大堂可直接通往会所 4.步行街在工农南路两端开两个主入口，在地块背面崇川路以及靠近玉兰公寓和苏建集团项目的方向可再开三个辅入口，从而使整个步行街动线完全贯通 6.步行街的中央应设置一个圆形广场，以聚集人气，并从主入口开始沿街布置南通名人雕塑 7.步行街沿街街铺可以块状形状分布在步行街两侧 酒店式公寓功能区分 酒店式公寓功能区分 酒店式公寓功能区分： 我们建议应对两幢酒店式公寓进行功能区分