昆仑之都项目前期营销策划报告.pdf

“金松洗衣机厂”——杭州极具魅力的一块土地， 将在2008-09年上演怎样的一场营销游戏？ 必须明确的游戏规则 游戏规则1：房地产宏观大势将何去何从？ 当前房地产市场的主要特征 全国商品房市场从2005年以来连续三年以消耗存量为主。 总体上来讲，08年上半年新房成交量较07年同期下降50%。 从月度趋势发展来看，成交量在春节前后降至冰点，3月份底由于开发商主动降价 促销售成交出现过短暂反弹；但4月份即回落，5月旺季不旺，6月再次回落。 从区域分布来看，上海表现最坚挺。前期房价未经历过大涨的二三线城市也稍好， 如徐州、西安等；而深圳、南京、武汉、重庆、天津等城市成交量萎缩比较明显。 从消费结构来看，呈现“两头坚挺，中间疲软”。豪宅市场由于供应短缺、对利率 不敏感，相对坚挺；低总价、小户型由于需求刚性、不受二套政策影响而热销。 本报告是严格保密的。 当前房地产市场的主要特征 图：2007年，主要区域市场销售额、成交面积及均价的升幅 80% 2007年住宅销售均价增速 量减价增 70% 量减价增 60% 深圳 量增价增 量增价增 50% 北京 40% 广州 30% 杭州 20% 10% 天津 南京 上海 2007年住宅销售面积增速 0% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 本报告是严格保密的。 当前房地产市场的主要特征 图：主要城市的房价收入比 北京 16.2 天津 11.3 南京 8.2 上海 11.6 杭州 11.4 广州 11.9 深圳 13.3 0 3 6 9 12 15 18 资料来源：CEIC、光大证券研究