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北京商业广场物业费测算案
北京商业广场物业费测算案(原创)
根据商业广场经营业态不同的具体情况,在进行物业运营成本测算中将整个项目分成三种业态分别测算,一为百货超市;二为统一经营商场;三为功能配套门市。
一、超市:
18#楼规划用来作为超市项目,经营面积约为3000m2,主要以租赁形式引进专业连锁店,以合作业户自己经营管理为主,运营成本业户自行承担,同时由于该类经营在设施配套上有特殊需要,设施投入方式等需要在今后合作洽谈时具体约定,所以在此不与考虑(在18#楼招商方案中已论述)。在物业管理费的收取方式和金额上,需根据顺开公司下属物业公司的收费标准,同时结合租金水平同时考虑。
二、统一经营商场:
16#、16#A、17#楼,建筑面积约17000m2,实际经营面积约为12400m2。16#A楼的一层和二楼的一部分与17#东侧的一部分作为功能配套,以门市形式出租,独立经营,其余部分作为统一经营商场(见功能布局图)。统一经营商场建筑面积约为15270m2,经营面积为11140m2,柜位面积为7270m2。
(一)电费:
1、照明用电:商场的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供应商按实际用电量缴纳,不作考虑。基本照明部分,根据经验,负荷按20W/m2(经营面积)设计可满足要求,通过合理管理,平均负荷可降低至18W/m2,营业时间按每天12小时,则商场照明年耗电量为:
18W/m2×12h×30×12×11140m2÷1000=866244KWh
2、空调用电:根据华北地区的气候特点和商场的经营要求,商场的空调制冷集中在5月—9月五个月时间,供热集中在11月至3月五个月时间,其它两个月通风即可。供暖时也需考虑通风负荷。
华北地区空调的设计耗电负荷应为50W/m2左右,如果管理严格,则制冷阶段平均负荷只是设计负荷的70%,为35W/m2。则制冷阶段的每平方米耗电量为:
35W/m2×12h×30×5=63000W/m2=63KWh/m2
通风负荷按3W/m2计算,则通风每平方米耗电量为:
3W/m2×12h×30×7=7560W/m2=7.56KWh/m2
则商场空调平均每平方米年耗电量为:63+7.56=70.56KWh
则商场空调年耗电量为:70.56×11140=786038KWh
3、电梯用电:百货商场共设8部扶梯和1部货梯,每部电梯的功率为7.5KW,平均运行负荷按50%计算,则年用电量为:7.5KW×0.5×9×12h×30×12=145800KWh
则商场年总耗电量为:866244+786038+145800=1798082KWh
北京地区的商业用电电费为0.8元/KWh,则商场年电费为:
0.8元/KWh×1798082KWh=1438466元
(二)水费:
商场的用水主要包括生活用水和空调冷却用水,生活用水每天50吨,空调用水每天120吨,则商场平均月用水量约为:
50×30×12+120×30×5=36000
北京地区的商业用电电费为4.4,则商场每月电费为:
4.4元/吨×36000吨=158400元
(三)物业管理人员工资:
经理1人:3500元/月
主管3人:2000×3=6000元/月
一级职员2人:1200×2=2400元/月
二级职员19人:1000×19=19000元/月
三级职员5人:900×5=4500元/月
员工26人:700×26=18200元/月
工人8人:500×8=4000元/月
人员工资共:57600元/月
年工资总额及保险:57600×12×(1+32.5%)=915840元
(四)年设备、设施维修、保养材料费:120000元
(五)年空调水处理费每月约为:30000元
(六)年工具、工装等装备费:12000元
(七)年保洁耗材费;24000元
(八)年外围物业管理费:72000元(由顺开物业公司承担的垃圾清运、外墙清洗、生活水池清理、店外绿化、智能化管理等)。
(九)取暖费:
由于供热方式未确定,现只能进行预估,根据北京地区的供热情况,采取集中供热,每年的取暖费为24元/m2,是费用最低的取暖方式,采用电锅炉取暖是费用最高的方式,每年费用约为55元/m2,我们可预估每年取暖费为40元/m2,则商场每月取暖费为:40×15270=610800元
(十)房屋建筑保险费:100000元
※商场部分
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