《龙泽碧水兰庭项目可研的报告》.doc

目 录第一章 总 论 1 第一节 项目概况 1 第二节 编制依据 2 第三节 主要结论 2 第二章 项目建设的必要性 5 第一节 项目背景 5 第二节 项目建设的必要性 7 第三章 项目功能定位和目标市场预测 9 第一节 房地产市场调研分析 9 第二节 本项目市场分析 11 第三节 市场定位 11 第四章 项目建设场址条件 13 第一节 区域自然条件 13 第二节 气候水文特征 13 第三节 社会经济概况 14 第四节 配套基础设施条件 15 第五节 项目建设的政策支持 16 第六节 基地及地质状况 16 第五章 工程建设方案与建设内容 17 第一节 设计依据 17 第二节 工程建设方案 17 第三节 工程建设内容 20 第六章 环境保护与节能 22 第一节 环境保护 22 第二节 节 能 24 第七章 项目组织机构与实施进度安排 25 第一节 组织机构 25 第二节 进度安排 25 第八章 项目招投标 27 第九章 投资估算与资金筹措 29 第一节 投资估算 29 第二节 资金筹措 32 第十章 经济评价 33 第一节 编制说明 33 第二节 费用与效益估算 33 第三节 财务分析 35 第四节 不确定性分析 38 第五节 评价结论 39 第一章 总 论 第一节 项目概况一、项目名称：福鼎市龙泽﹒碧水兰庭项目 二、项目建设单位：福建省龙泽房地产开发有限公司 三、项目负责人：林明载 四、项目建设地点： 项目建设场址位于福鼎市山前增坪，南面为福鼎母亲河――桐山溪，依山傍水，环境优美，山前江滨南大道和原沙吕线分别从用地南北通过，交通便利。 五、项目主要建设内容为： 总用地面积㎡，建成－18层高的住宅，总建筑面积㎡,其中计容积率建筑面积㎡：不计容积率建筑面积㎡（含地下车库建筑面积㎡，地面架空建筑面积㎡）。项目地点交通便利，住宅沿溪，形成良好的景观空间。 项目建设单位情况： 福建省龙泽房地产开发有限公司可承担建筑面积20万平方米以下的开发建设项目，注册资本2000万元人民币，投资者：林明载占90％，1800万元，林敏捷占10％，200万元。 七、项目前期工作进展情况说明： 本项目用地为建设单位以公开拍卖的方式取得土地的使用权，在拍卖文件中已经市建设局出示《建设项目选址意见书》，各项规划指标的《建设项目选址意见书》中已确定，按建设局规划方案的要求，下一步将委托具有资质的设计单位编制项目初设方案的设计工作，整体结构中90㎡以下户型占%以上，建筑面积、建筑密度、停车位、绿化率等分项目均按规划要求进设计。第二节 编制依据建设单位与福鼎市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》； 福鼎市建设局出具的编号为2007字第1019号《建设项目选址意见书》； 《投资项目可行性研究指南》（试用版）； 《建设项目经济评价方法参数》（第三版）； 福鼎市城市规划委员会会议纪要【2007】3号龙泽﹒碧水兰庭项目规划设计方案审定通知书业主单位提供的其它材料； 业主单位委托编制可研报告的合同书。 第三节 主要结论宏观环境分析总结 福鼎市房地产市场的发展，多层及高层公寓式住宅已成为市场的新宠，新落成的温州商城、太姥豪庭、锦融大厦、福华茗苑、天裕大厦、御景园等一批高层住宅楼盘，市场销售的火爆，成了对本类产品的市场前景的定位。同时房产价格一直走高，体现了旺盛的购买潜力。另一方面，住宅消费也从单纯注重房子位置向注重小区规模、小区环境和小区品位发展，消费观念逐步成熟。 市场前景预测 根据宏观房地产市场特征，本项目优、劣势等的分析，本项目定位为较大规模的中档居住社区，在产品结构上包括多层联排住宅、多层住宅，11层和18层的高层住宅，以适应不同收入水平的消费群体的需求，避免产品的同质化带来的市场风险。同时注重小区景观环境和品位的塑造，因此市场前景看好。 项目总投资及资金筹措方案 项目总投资为万元，项目所需资金由建设单位自筹万元，向银行申请贷款其余万元解决。 综合评价结论 项目建设符合当前福鼎市作为滨海旅游城市建设的总体规划要求，项目开发按国家对房地产事业的有关规定和要求进行建设，项目规划选址和设计方案已通过建设局批准。项目建成后对提升福鼎市滨海旅游城市的形象，完善城市的总体布局，加快福鼎城市化的建设进程，促进社会经济的可持续发展，提高山前片区的城市建设水平具有十分重要的意义。 项目选址科学合理，自然条件及水、电、路等基础设施条件好，具备了建设的条件。项目主要经济指标见下表：在现有价格体系及计算基准下，总投资收益率为％，项目资本金净利润率％，项目投资财务税前内部收益率为％，项目投资财务税后内部收益率为％，偿债备付率和利息备付率指标也都满足要求，项目经济效益较好，具有财务生存能力