土地储备贷款授信政策及调查审查要点.pptVIP

* 土地储备贷款授信政策及 调查、审查要点 总行信审部 2005年7月 一、土地储备中心运作模式 二、对土地储备贷款的认识 三、总行对土地储备贷款的基本要求 四、土地储备贷款调查、审查重点 五、案例 一、土地储备中心运作模式 1、依靠银行贷款收购土地（开办费） 2、土地由当地国土部门统一挂牌出让 3、土地出让款进入财政专户 4、财政将土地出让款中的一部分返还土地储备中心，用于收购土地和偿还银行贷款，返还部分主要为土地成本部分（平均约为土地出让款的40%左右） 二、对土地储备贷款的认识 1、土地储备贷款属于房地产贷款的一部分（121文件），其经营前景与当地房地产市场密切相关（销售对象） 2、土地储备机构是当地政府从事土地收购、储备活动的融资平台 3、土地储备机构的还款来源在较大程度上依赖再融资 三、总行对土地储备贷款的基本要求 1、实施总量控制，维持现有规模不增加（近期展期增多） 2、在总量不增加前提下，调整对土地储备贷款的结构，以支持省会城市、国家计划单列市等地区经济发达、土地变现能力强、能够落实担保、负债适度、土地交易规范的土地储备机构为主。 3、土地抵押，期限不超过1年（121） 四、土地储备贷款调查、审查要点 1、是否符合我行信贷政策指引要求 2、当地房地产市场的活跃程度 3、以往年度从事土地储备活动的记录（收购面积及出让面积，积压土地占用资金） 4、土地出让金返还情况（金额，是否及时） 5、现有银行负债规模及期限分布 6、再融资能力 五、案例 A储备中心 B储备中心 成立时间 97年 2003年 所处区域 东部地区 西部地区 开办资金 7000万 500万 累计收购土地 10000余亩 1089亩 累计出让土地 4600余亩 0 累计收回资金 65亿 0 土地出让利润率 100%以上 预计为66% 向我行申请授信时银行负债 20亿 1.2亿 我行授信金额 6亿 1.8亿 我行授信担保 无 土地抵押 执行情况 正常 展期 END 1、之所以这样说，是因为： 121号文件将房地产贷款分为四类，即：土地储备贷款、房地产开发贷款、施工单位贷款和住房按揭贷款等四个部分，这四个部分构成了房地产贷款的完整过程，而土地储备贷款是其前端部分。因此，土地储备贷款与房地产行业有着密不可分的关系。一个地区的土地储备机构，其土地出让的主要对象将是房地产开发商，因此，一个地区房地产市场的活跃程度直接决定了其土地出让的前景（规模、速度等）。 2、之所以这样说，也是基于我们的实践： 迄今为止，我们审查过的土地储备机构，其资本金（或者称开办资金）都很少，最多的7000万（杭州土地储备中心），最少的只有2万，而其银行借款却有数亿、十几亿甚至几十亿，也就是说，当地政府虽然成立了这样一个专门的土地运作机构，但却未拨付足额的运作资金，土地储备机构用于收购土地的资金几乎全部来自银行贷款。也正是从这个意义上讲，我们说土地储备机构是当地政府从事土地收购、储备活动的融资平台。 3、之所以这样说，是基于： 土地储备机构收购土地并储备一定时期（或进行一定整治）后，将土地挂牌出让，这个出让的过程并不是由土地储备中心来完成的，而是由当地的国土局统一进行，出让后的土地款并不进入土地储备中心的帐户，而是进入财政专户，再由财政按照一定比例返还给土地储备中心（返还比例大约在40%左右，实际上也就是将土地收购的成本部分返还，利润部分则被财政拿走）。这部分返还的资金就是土地储备机构从事土地收购和偿还银行贷款的资金，但返还的资金往往远远少于其需要支付的土地款以及应当偿还的银行贷款，且返还资金的时间通常滞后，因此，土地储备机构偿还银行贷款实际将在较大程度上依赖再融资。 基于对土地储备机构的上述认识，特别是银监会多次作出对土地储备机构贷款的风险提示后，总行曾多次研究对土地储备机构的授信政策，最终确定的基本原则就是： 1、实施总量控制，基本维持现有规模不再增加。根据我们统计，目前全行对土