基于因子分析的房地产上市公司财务指标评价1.docxVIP

基于SCP范式下的房地产商品房市场结构分析摘要：1991年以来，全国商品房销售额节节攀高，2007达到最高点29889亿元，已经成为推动国民经济增长的主要因素。由于房地产龙头企业尚未形成规模经济，从全国范围内来看，市场集中度偏低，属于分散竞争市场，同时商品房因地理位置等因素差别具有一定的产品差异性。资源配置、信息等因素影响了市场的效率，使得房地产市场并没有达到分散竞争市场的下的最优效率状态。关键词：市场结构集中度市场效率房地产市场结构分析房地产业市场结构是指房地产业内部企业间在数量、规模上的关系．以及由此而形成的产业内部竞争和价格形成的市场组织特征。市场结构的影响因素很多，主要有市场集中度、产品差异化、进入壁垒、一体化程度，本文主要集中在行业集中度、进入壁垒两个方面。房地产商品房基本情况如表1-1及图（1）所示，1991年以来，全国商品房销售额节节攀高，2007达到最高点29889亿元，从增加值角度来看， 2007年房地产对GDP增长贡献率为5.82%，即2007年我国GDP的实现11.9%的增速中，房地产业贡献了0.69个百分点。从房地产投资角度来看，2007年房地产开发投资对GDP增长的贡献率是15.6%，即GDP增长部分中15.6%由房地产开发投资贡献；房地产开发投资拉动GDP增长1.86个百分点，2006-2008年，房地产开发投资对GDP增长的平均拉动为1.5个百分点。表1-1 全国商品房销售额表格年份销售额（亿元）增长率年份销售额（亿元）增长率19912382000393531.7%199242779.3%2001486323.6%1993864102.5%2002603224.1%1994101817.9%2003795631.9%1995125823.5%20041037630.4%1996142713.5%20051757669.4%1997179926.1%20062082618.5%1998251339.7%20072988943.5%1999298818.9%200824071-19.5%数据来源：中国统计局图（1）由以上两点分析得房地产行业已经成为拉动国民经济增长的重要动力。市场集中度市场集中度指数又称“市场集中率”是指该行业的相关市场内前N家最大的企业所占市场份额（产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等）的总和。用公式表示为：根据美国经济学家贝恩和日本通产省对产业集中度的划分标准，将产业市场结构粗分为寡占型（CR8 ≥ 40）和竞争型（CR8＜40%）两类。其中，寡占型又细分为极高寡占型（CR8 ≥ 70%）和低集中寡占型（40% ≤ CR8＜70%）；竞争型又细分为低集中竞争型（20% ≤ CR8＜40%）和分散竞争型（CR8＜20%）（如表1-2）。表1-2贝恩对市场结构进行的分类市场结构CR8值（%）寡占Ⅰ型85≤CR8寡占Ⅱ型75≤CR8＜85寡占Ⅲ型50≤CR8＜75寡占Ⅳ型35≤CR8＜50寡占Ⅳ型30≤CR8＜35竞争型CR8＜30本文选取8家在国内有影响力的大企业的相关数据进行分析,如表1-3所示，选取了万科、碧桂园、保利、富力、合生创展、金地、中海、绿城八家代表性房地产企业。表1-3 2008年全国及主要房地产企业销售额表全国销售额（亿元）万科碧桂园保利富力合生创展金地中海绿城2407147917520516095114270152资料来源：各公司年报经整理由以上结果分析得到中国房地产市场属于分散竞争，然而土地一级市场基本是政府垄断，土地价格又是影响房价的主要因素，因此房地产商品房市场不是纯粹的竞争市场。尽管目前土地基本实施招、拍、挂政策，但是房地产土地市场离步入市场化还有一定的距离。作为一个特殊的市场，不能仅仅从市场集中度来衡量该市场，下面就进入壁垒对市场进行分析。行业进入壁垒客观存在进入与退出壁垒指的是新企业进入行业以及旧企业退出该行业时的难易程度，是衡量一个行业竞争程度的一个指标。进入与退出壁垒越高，市场的垄断势力越强。进入壁垒一般可以分为经济性市场进入壁垒和行政性市场进入壁垒。经济性市场进入壁垒又可分为规模经济壁垒、必要资金量壁垒、技术壁垒、信息壁垒。行政性市场进入壁垒可分为制度壁垒、政府壁垒和行业壁垒。退出壁垒主要指企业的沉淀成本，专用资产的投资越大，退出壁垒就越高。房地产市场的专用资产投资不高，资产的变现能力较强，所以基本上不存在退出壁垒。我们主要讨论进入壁垒对房地产市场结构的影响。资金壁垒房地产行业与其他行业不同，是一个回收期长、高投资的资本密集型的行业，对企业的资金要求比较高。《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发企业应有l00万元以上的注册资本。2000年3月公布的《房地产开发企业资质管理规定》第五条把房地产企业按照企业条件分为一、二、三、四个资